«Уральская палата недвижимости» подвела итоги третьего квартала 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Как отмечают эксперты, основными тенденциями для рынка коммерческой недвижимости стало сокращение объема вакантных площадей и снижение темпов роста арендных ставок. Однако, по мнению аналитиков, сохраняющийся неблагоприятный макроэкономический фон способен охладить пыл операторов, которые сегодня не готовы к дальнейшей экспансии.
Офисная недвижимость
Одним из отголосков кризиса в этом году стало снижение объемов ввода площадей на рынке коммерческой недвижимости. Офисный сегмент не стал в этом смысле исключением, констатируют аналитики. «Если за предыдущие два года здесь было сдано в эксплуатацию около 240 тыс. кв. метров (в основном это были бизнес-центры, начало строительства которых относится к «докризисному» периоду), то за три квартала текущего объем ввода составили лишь 33 тыс. кв. метров», – говорится в обзоре аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН).
Так, в январе-марте текущего года в Екатеринбурге были запущены в эксплуатацию два объекта – бизнес-центр «Президент» и вторая очередь административного комплекса «Суворовъ». Во втором квартале начал работу лишь один небольшой офисный комплекс в переулке Северный, а в третьем – аналогичный по размерам объект на улице Репина. «В итоге общий объем действующего качественного фонда (бизнес-центры класса «А», «В+» и «В») составляет сегодня 702 тыс. кв. метров. Это около 40 % от всех площадей в бизнес-центрах, офисных комплексах и административных зданиях. При этом до конца года темпы пополнения рынка существенно расти, вероятно, не будут, а объемы ввода за четыре квартала не превысят уровня 60 тыс. кв. метров», – отмечается в обзоре УПН.
Вместе с сокращением объема ввода в эксплуатацию новых офисных объектов, в 2013 году более четко стал прослеживаться процесс снижения уровня вакантных площадей. «Эта тенденция наметилась еще в середине прошлого года. Сегодня она заметно усилилась. Так в классе «В» объем незанятых офисных помещений с начала года снизился на с 18% до 12%. В классе «В+» он уменьшился с 9% до 2,5%, а в классе «А» – с 29% (столь высокий показатель был обусловленных выходом на рынок БЦ «Президент») до 21%. Можно сказать, что дефицита на рынке в ближайшей перспективе ждать не стоит», – прогнозируют аналитики УПН. Однако, по их мнению, до конца года значительная часть свободных площадок, вероятнее всего, будет реализована, как на рынке аренды, так и на рынке продажи. При сохранении существующих темпов поглощения, уже к концу 2013 года объем вакантных площадей в качественном сегменте снизится до уровня 7-9%. При этом, процесс этот будет продолжаться, если рынок ежегодно будет пополняться не более чем на 80-90 тыс. кв. метров.
Такое развитие рынка уже в 2014 году может привести к росту ставок аренды, которые пока не демонстрируют тенденции к заметному повышению. Так за последние три квартала заметную динамику продемонстрировал лишь сегмент офисов класса «В+». Ставка аренды на такие помещения выросла на 6,8 %. Сегодня их предлагают в среднем по 1,2 тыс. рублей за кв. метр в месяц. В классе «В» изменений не наблюдалось вовсе – здесь показатель остался на уровне 1 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Диапазон ставок аренды в классе «А» также остался прежним – 1,4 -1,6 тыс. рублей за кв. метр в месяц.
Торговая недвижимость
В отличие от рынка офисов, объемы пополнения рынка торговых центров в этом году будут ненамного отличаться от показателей прошлого, говорят эксперты. «Сегодня здесь уже введено около 55 тыс. кв. метров, и еще около 70 тыс. кв. метров может быть сдано до конца декабря», – отмечается в обзоре УПН. Часть из них это новые крупные торговые объекты (такие как ТЦ «Созвездие» или ТЦ «Гагарин»), часть – следующие очереди в уже действующих («Гринвич», «Радуга Парк», «Покровский пассаж»). Кроме того, в текущем году могут быть завершены работы на первом пусковом комплексе ТРЦ «Глобус», который включает комплексную реконструкцию здания бывшего ТРЦ «Екатерининский». В итоге объемы ввода в текущем году могут вновь оказаться на уровне 120-150 тыс. кв. метров.
В начале текущего года доля вакантных площадей в торговых центрах снизилась с уровня 2,9 % до 1,3 % от объема рынка. «В основном это было связано с интенсивным заполнением недавно построенных объектов, таких как ТРЦ «Гранат», ТЦ «Ботаника Молл» и ТРЦ «Радуга-Парк», отмечают аналитики. Во втором и третьем кварталах ситуация не изменилась – по данным управляющих компаний, объем незанятых помещений сегодня не превышает 1,2-1,3 %. Это один из наиболее низких показателей среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Заметный объем не занятых помещений по-прежнему остается лишь там, где собственники испытывают серьезные трудности с привлечение покупателей. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных площадок нет, и формируются списки ожидания.
«Безусловно, в такой ситуации тенденция к росту ставок аренды, которая отмечалась в течение всего прошлого года, сохранилась. Летом темпы процесса заметно снизились. Если в первом квартале динамика фиксировалась в пределах 6 %, то за следующие шесть месяцев рост не превысил 1,5 %», – отмечается в обзоре.
Если сравнивать эти показатели с данными годичной давности, то арендовать помещение под магазин в торговом центре сегодня обойдется на 16,7 % дороже, чем в сентябре прошлого года, так как за последние четыре квартала индексация ставок аренды была отмечена практически во всех объектах. В итоге уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел сегодня на докризисный уровень, а средний показатель составляет 3 тыс. рублей за кв. метр в месяц. В отдельных объектах цены сегодня даже превышают докризисные.
Управляющие компании торговых центров отмечают, что в последний год заметно возросла активность сетевых операторов. В наиболее успешных и заполненных на 100 % торговых центрах, сформированы «списки ожидания». «И если пока ротация арендаторов по большей части поглощает как новые, так и высвобождающиеся площади, то в случае дальнейшего роста активности, на рынке может появиться некоторый дефицит свободных площадок, что, безусловно, отразится и на ценовых показателях. Ограничением для этого служит другая тенденция, а точнее сохранение неопределенной ситуации на рынке. Внешние экономические факторы нельзя назвать благоприятными, как и прогнозы относительно развития текущей экономической ситуации. В таких условиях многие операторы остаются неготовыми к дальнейшей экспансии», – заключают аналитики.
А так же Техносила на promokodi.net
© 2008, НЭП 08