НЭП 08 // Ежедневные Экономические Вести
Сегодня
Суббота
21 октября
ИНТЕРВЬЮ ОБЗОР РЫНКА БЛИЦ-ОПРОС ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
РЕДАКЦИЯ | RSS | АРХИВ | ПОИСК | КОНТАКТЫ
Строительство и Недвижимость
Темы и сюжеты // Архив
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ

Медленно в гору
Посткризисное восстановление рынка жилья происходит недостаточно активно

24.08.2017

Журнал «Эксперт-Урал» организовал круглый стол, в рамках которого представители крупнейших застройщиков, банков и консалтинговых компаний подводили итоги первого полугодия на рынке жилья и пытались сформулировать драйверы дальнейшего развития, пишет «Эксперт-Урал».

Большинство участников дискуссии констатируют: тренда, одинакового для всех девелоперов, на рынке сегодня не существует. С определенной долей осторожности можно говорить о начале посткризисного восстановления, однако оно коснулось далеко не всех. Это хорошо видно на примере Екатеринбурга.

— Число сделок на вторичном рынке города в первой половине 2017-го увеличилось на 5%, — комментирует руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — В первичном секторе рост и того больше — 10%. Но особенность момента состоит в том, что общие показатели не являются корректным отражением того, что происходит на рынке. Во вторичке спрос на хрущевки и комнаты в коммуналках неуклонно идет вниз, а на относительно качественные объекты середины 2000-х остается довольно высоким. Положительную динамику обеспечили только те застройщики, что сумели создать продукт, отвечающий желаниям и возможностям покупателя. Остальные ­— в сложной ситуации.

По данным УПН, сегодня в Екатеринбурге в сегменте готового жилья непроданными остаются примерно 10 тыс. квартир, в секторе новостроек — 16 — 17 тысяч (это почти годовой ввод всей Свердловской области). По этой причине ни о каком заметном росте цен говорить не приходится. Они либо топчутся на месте, либо снижаются (иногда разом на 20 — 25%, как в случае с комнатами в коммуналках, которые проиграли конкуренцию малогабаритным студиям).

— Конкуренция на рынке очень высокая, — рассуждает директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Совокупный объем предложения с каждым месяцем увеличивается, а активного роста спроса не наблюдается. Поэтому застройщики вынуждены идти на снижение цены. За первое полугодие в Екатеринбурге оно составило около 3 — 5%. Для потребителя это, безусловно, благо. Для девелоперов с хорошо выстроенным финансовым планированием никакой опасности такие «скидки» не представляют.

В этой ситуации, отмечают девелоперы, важно не допустить скатывания в крайности и появления в городах проектов низкого качества с 20 студиями на этаже (для этого типа домов урбанисты, кстати, уже придумали слово — человейник). В краткосрочной перспективе такие дома позволят решить квартирный вопрос, но в долгосрочной районы их расположения рискуют превратиться в гетто.

В ипотечном секторе никакого разброда нет: растут все (подробнее см. комментарии на с. 28). Динамику обеспечивают снижение ставок, запуск новых продуктов (вроде кредита без первоначального взноса) и желание людей рефинансироваться под более низкий процент. Прискорбно, но примерно 70% выданных займов уходит на вторичку. Вроде бы никаких скандалов с обманутыми дольщиками в последние годы не было, серьезных финансовых проблем (за исключением «Гринфлайта» в Челябинске) у застройщиков не случалось. Однако у потребителей по-прежнему спросом пользуется то, что можно потрогать. Девелоперы каждый новый объект пытаются сделать лучше предыдущего, но это, видимо, пока мало кого трогает.

 Воспитанный потребитель

Что может двинуть рынок — вопрос, который интересовал девелоперов всегда, но острую головную боль он начал вызывать в начале 2015-го, когда прошел ажиотаж от девальвации рубля.

 — Последние десять лет развития маркетинга в сфере недвижимости можно разбить на четыре этапа, — полагает директор компании «Маркетинг-Консультант» Сергей Разуваев. — Первый — это 2005 — 2007 годы. Тогда для ощутимого роста продаж хватало всего-навсего осмысленной рекламы. В этот период у застройщиков появилось понятие коммуникативный год, они начали запускать акции, привязанные к жизненному циклу человека. Второй этап — это конец 2008 — 2010 годы. Он характеризовался расцветом агентств недвижимости, в которых девелоперы разглядели нечто большее, чем паразита на своем честном теле. Застройщики начали воспринимать риэлторов как канал продвижения, выстраивать с ними системные отношения. Это позволило многим компаниям пережить кризис и начать региональную экспансию. Третий этап — 2011 — 2014 годы. В это время наиболее продвинутые девелоперы стали задумываться над продуктом. От отдельной квартиры, подъезда, дома они перешли к оперированию понятиями квартала, микрорайона, района. Добавленную стоимость начала формировать среда. Все это закончилось к 2015-му. И тогда ключевым драйвером на рынке стал процент по ипотеке. Прошло два года, и этот «локомотив» начал тормозить. Необходим новый драйвер. На мой взгляд, им может стать воспитание покупателя. Мне пока не до конца понятно, как это реализовать инструментально, но принципиально подход следующий: потребителям нужно объяснять преимущества жилья в тех или иных домах и районах. Если строите высотки — говорите, почему там хорошо. Если загородку — рассказывайте о природе. Если кварталы с закрытыми дворами, системами «умный дом», библиотеками — сообщайте об этом. Помогите покупателю понять, чем один строительный материал лучше другого, чем хороши функциональные планировки. В перспективе это может привести к тому, что человек начнет разделять ваши ценности и стоимость продукта в его глазах заметно вырастет. Посмотрите на автобизнес, который всегда был лидером в области маркетинга. Ты приходишь в салон и погружаешься в совершенно иную атмосферу. Менеджеры говорят тебе, на что нужно обязательно обратить внимание, почему именно эта марка тебе подходит. А что сообщаем мы? Купи двушку за 2,9 млн рублей недалеко от МКАДА. Купи квартиру — получи балкон в подарок.

Часть застройщиков, к слову, идут по такому пути. Одни открывают шоу-румы, в которых выставляют материалы, из которых построен дом, рисуют на стенах кровати и шкафы, чтобы обосновать планировку. Другие — проводят встречи с людьми, на которых учат выбирать квартиры (в том числе и на вторичном рынке, что на первый взгляд выглядит несколько странно). Однако массового характера этот тренд пока не принял.

Еще одним новым драйвером рынка могут стать управляющие компании. Пока стоимостью владения интересуются только покупатели дорогих квартир, а УК в большинстве случаев являются социальным, а не коммерческим проектом, который реализуют ради минимизации рекламаций. Тем не менее в этом секторе заложен достаточно большой потенциал. Во-первых, он в конечном итоге может стать бизнесом (особенно на большом масштабе). Во-вторых, российский потребитель рано или поздно осознает ценность качественной эксплуатации объекта. И хорошая УК превратится из обузы в конкурентное преимущество. В-третьих, управляющая компания может являться инструментом повторных продаж. 

 комментирует директор СК «Легион» Сергей Пахомов.

— Сегодня у нашей УК нет задачи зарабатывать, — комментирует директор СК «Легион» Сергей Пахомов. — Она должна качественно обслуживать объект и при этом не просить дотаций у застройщика. Мы считаем ее появление в структуре нашей компании совершенно оправданным, потому что мнение о продукте формируется в том числе и на этапе эксплуатации. Нельзя недооценивать ощущение защищенности и комфорта. УК существенно повышает лояльность потребителей и приводит к повторным покупкам.

Опыт показывает, что новые драйверы рынка хорошо работают только в сочетании со старыми. УК, воспитание клиента не отменяют формирования качественного продукта и среды, разработки осознанных рекламных кампаний и развития инфраструктуры продаж.

— Занимаясь маркетингом, вы должны четко понимать, сколько вы потратили и что получили взамен, — советует главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Филипп Третьяков. — Я довольно часто сталкивался с ситуациями, когда застройщик на каком-нибудь урбанистическом форуме нахватался новомодных идей и побежал создавать коммьюнити жильцов или делать бренд-платформу для одного дома на 30 тыс. кв. метров. Маркетинг недвижимости — вещь чрезвычайно сложная и недешевая. Кроме того, в ней все достаточно быстро меняется. На ее верхнем уровне лежит воспитание клиента, имидж компании и продукта — все это очень дорого. Если вы в это ввязываетесь, то должны четко понимать, на какую аудиторию рассчитываете, есть ли у нее средства, чтобы красоту, которую вы навели, оплатить, поймет ли она то, что вы ей предложите. Может статься, что массовому клиенту эта самая красота вовсе не нужна. И тогда вы попадете в достаточно сложную ситуацию. На нижнем уровне маркетинга лежит борьба за каждого клиента. Это директ, локальная реклама, какие-то акции и еще масса всего. Задача застройщика — находить баланс между уровнями. Не надо бросаться в омут с головой и устраивать праздник двора для небольшого дома просто потому, что это стало модным. Не надо создавать коммьюнити жильцов только потому, что так делают на Западе. Наши люди не особо любят общаться, и желание их осчастливить может выйти боком. 

Пока стоим

Не лучше и не хуже — прогноз, который дают на 2017 — 2018 годы практически все застройщики. «Я не вижу факторов, которые могли бы привести к существенному росту продаж и цен, — замечает Михаил Хорьков. — Доходы граждан не растут, макроэкономическая ситуация особо не улучшается. Не вижу я и причин для падения стоимости жилья (по крайней мере, на первичном рынке). Стройматериалы и работы постоянно дорожают, резерв в виде сокращения маржи практически исчерпан».

Участники круглого стола полагают, что объемы ввода жилья в 2017 — 2018 годах могут заметно сократиться. Однако никаких потрясений не случится.  Скорее, рынок станет более сбалансированным.

Банкиры смотрят в будущее с куда большим оптимизмом. Перед некоторыми кредитными учреждениями стоит задача кратно нарастить объемы выдачи ипотеки. По нашим оценкам, в разы увеличиться этот рынок вряд ли сможет. Однако дальнейшее понижение ставок однозначно позитивно повлияет на его развитие и даст прирост в пределах 15 — 20%.                              


© 2017, НЭП 08

Реклама
сюжет

Журнал «Эксперт-Урал» организовал круглый стол, в рамках которого представители крупнейших застройщиков, банков и консалтинговых компаний подводили итоги…
>>>

сюжет

Первый жилой проект крупного девелопера — группы компаний «ПИК» в Екатеринбурге, который будет реализован в микрорайоне Завокзальный, сегодня одобрили…
>>>

сюжет

Закон о садоводческих и огороднических товариществах принят. Какие новшества он несет - разъясняет Кадастровая палата Свердловской области.  Госдума приняла…
>>>

сюжет

Снять квартиру в Екатеринбурге стало гораздо выгоднее: объем предложений таков, что спрос за ним не успевает, пишет URA.RU. Поэтому цены на недвижимость…
>>>

сюжет

В этом году вторичные квартиры на рынке элитного жилья Екатеринбурга продаются с дисконтом от 15% до 40%, количество объектов, выставленных на продажу,…
>>>

сюжет

В Екатеринбурге обсуждают заявление врио свердловского губернатора Евгения Куйвашева, который сообщил о планах по сносу недостроенной телебашни, рядом…
>>>

сюжет

Городские власти предлагают найти деньги на строительство метро путем заключения договора концессии, пишет 66.ru. По мнению первого избранного мэра Екатеринбурга,…
>>>

сюжет

Сегодня архитектурно-градостроительный совет Екатеринбурга рассмотрел новую редакцию проекта реконструкции административно-технических зданий ФСБ, расположенных…
>>>

сюжет

Проект благоустройства набережной, который рассматривался на последнем заседании Градсовета Екатеринбурга, было интересно обсуждать, пишет 66.ru. Будущее…
>>>

сюжет

ТСЖ «Эльмашевское», которое обслуживает всего девять двухэтажных домов на Эльмаше, умудрилось накопить многомилионную задолженность перед поставщиками…
>>>

группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
ВНИМАНИЕ! 18+
15 сентября

17:44 // На Среднем Урале за 8 месяцев введен миллион квадратных метров жилья
Как следует из данных Свердловскстата, летом этого года застройщики более активно вводили дома, чем в прошлом

14 сентября

23:48 // В Екатеринбурге после долгого перерыва появился спрос на комнаты в коммуналках
Продавцы жилья объясняют вновь появившийся интерес к комнатам их стоимостью

23:20 // Андрей Чибис отметил смелые эксперименты свердловчан по круглогодичному ремонту жилья
В Екатеринбурге собрались представители региональных операторов капремонта со всей страны

Реклама
6 сентября

19:44 // Медведев рассмотрит возможность выделения денег на новый зал филармонии в Екатеринбурге
Новый зал будет построен недалеко от действующей филармонии

5 сентября

19:13 // Исследователи определили стоимость всей мировой недвижимости в 200 трлн долларов
Стоимость недвижимости в России составила 3,6 трлн долларов

30 августа

21:57 // Комплекс «Европа — Азия» под Екатеринбургом решили отреставрировать бюджетно, без размаха
Сегодня туристический комплекс «Европа — Азия» состоит из обелиска, сувенирного киоска и пешеходных дорожек

Реклама
24 августа

13:44 // Количество квартир в продаже на треть превышает очередь льготников
Если раньше рост темпов продаж говорил об общем подъёме рынка, то сейчас одни компании показывают хорошие результаты, другие — наоборот

22 августа

21:41 // Свердловчане разбирают «дальневосточные гектары»
«Люди берут гектар на строительство жилья, сельское хозяйство, пчеловодство и ведение бизнеса»

20:44 // Референдум о строительстве сурьмьяного завода в Асбесте откладывается
Сейчас надежды связывают с изменением состава думы

21 августа

13:02 // В Екатеринбурге к началу учебного года аренда жилья подрожала на 4%
Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в августе с учетом всех районов Екатеринбурга составила 16 тыс. рублей в месяц

Реклама
18 августа

15:32 // Россель выступил против сноса недостроенной телебашни в Екатеринбурге
"Там можно сделать хороший культурный центр — новый пункт притяжения для горожан, для молодежи"

17 августа

15:56 // В Екатеринбурге снижается количество продаваемых квартир: теперь их — меньше 10 тыс.
Выбор хуже, чем в начале года

16 августа

21:08 // В Екатеринбурге количество домов, ушедших от фонда капремонтов на спецсчет, выросло на 18%
По состоянию на июль текущего года, собираемость взносов на капремонт по Екатеринбургу составила 83%

Реклама
15 августа

19:55 // На Среднем Урале улучшились показатели ввода жилья
По данным Свердловскстата, в январе–июле введено в строй 866,7 тыс. квадратных метров жилья

14 августа

20:03 // На проект реконструкции Зеленой рощи «в европейском стиле» потратят 1,7 млн рублей
Предполагается, что вся реконструкция должна будет пройти в два этапа

11 августа

21:01 // В столице Урала стартовало строительство нового конгресс-центра МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»
По традиции в основание фундамента будущего конгресс-центра бросили монеты

Реклама
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
9 августа

13:05 // Корпорация «Маяк» объявила о сдаче последнего дома для обманутых дольщиков в «Рощинском»
Строительство и ввод домов продолжались больше 10 лет

8 августа

20:46 // «Наши люди такое не заслужили»
Почему федеральным компаниям не удастся уронить цены на жилье в Екатеринбурге

20:17 // «Атомстройкомплекс» хочет перенести филармонию к «Космосу» и построить рядом апартаменты
Сегодня городу нужен новый концертный зал, и он должен находиться в центре города, считает Валерий Ананьев

7 августа

15:41 // Бывшие участки УрГАУ в Академическом ушли с молотка за 92 миллиона рублей
В ходе торгов цена лота увеличилась с 79,1 млн. рублей

15:07 // УПН: арендные ставки на офисы в Екатеринбурге стали расти впервые с 2013 года
Драйвером роста цен аналитики называют ввод новых офисных помещений

3 августа

14:26 // Департамент архитектуры согласовал проект Дворца дзюдо
Задний фасад дворца будет выходить в парк, возвышаясь над его поверхностью на один этаж за счет перепада уровня ландшафта

2 августа

14:28 // Путин утвердил закон о компенсационных фондах "долевки"
Застройщики будут платить по 1,2% с договора

1 августа

14:50 // Готовность коммунальной инфраструктуры Среднего Урале к зиме близка к 70 %

13:50 // На недострое «Первый Николаевский» после полутора лет простоя возобновились работы
По словам будущих жильцов, на стройке установлены камеры и видно, что там появилась активность

31 июля

13:28 // Куйвашев предложил передать правительству полномочия по расселению аварийного жилья
Сейчас наибольшие опасения правительства региона вызывают Первоуральск

26 июля

14:33 // Екатеринбург занял 42-е место по оценке качества услуг ЖКХ
Граждане России оценивают качество услуг ЖКХ в среднем на 5 баллов

25 июля

13:49 // Большой или маленький
Депутатам Екатеринбурга предложили два варианта восьмого района города

21 июля

13:27 // При строительстве ледового дворца в Екатеринбурге возможен снос недостроенной телебашни
«Придется взрывать хотя бы ради безопасности»

19 июля

12:56 // Бизнесмены Екатеринбурга предложили губернатору построить «ворота в город»
Планы такие есть и это не просто идея, обсуждение уже вышло на самый серьезный уровень

12:19 // В Екатеринбурге предложили без торгов отдавать землю предприятиям под общежития
Выгоднее поселить специалиста в таком жилье, чем снимать для него дорогостоящую квартиру

17 июля

14:35 // Минстрой разрешил построить жилье на территории завода «Уралпластик» в Екатеринбурге
Ранее говорилось, что планируется построить около 300 тыс. квадратных метров жилья комфорт-класса

14:18 // Свердловский минстрой утвердил проект планировки и межевания первой очереди Академического
В новой версии плана указан и Дворец дзюдо

13 июля

12:17 // Землю под строительство уральской «Силиконовой долины» выделят в особом порядке
По словам Дмитрия Нисковских, «СКБ-Контур» получит 6 гектаров земли

12 июля

12:14 // Архитекторы обсудили тренды градостроительства
Екатеринбург сравнили с Нью-Йорком

11 июля

11:29 // Вторую ветку метро в Екатеринбурге предложили строить на деньги Пенсионного фонда
Вторая ветка метро — это 9 километров пути, 9 станций и 75 млрд рублей затрат

10 июля

10:53 // Путин потребовал выяснить, почему ремонт домов к ЧМ-2018 пройдет за счет екатеринбуржцев
На встрече с врио губернатора Свердловской области Евгением Куйвышевым президент озвучил одно из обращений граждан

7 июля

11:05 // У «Первого Николаевского» официально сменился застройщик
«Новый застройщик» завершит первую и вторую очередь строительства жилого комплекса

6 июля

13:39 // В Свердловской области решили не делать капремонт в 500 домах
Значительная часть домов, оставшихся без капремонта, расположена в Восточном управленческом округе

5 июля

11:47 // Цены на жильё в Екатеринбурге за полгода упали на 2,4%
Теперь один квадрат в квартирах столицы Урала продаётся в среднем за 68,7 тыс. рублей

сентябрь 2017
пвсчпсв
123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930
Темы и сюжеты
Деловой экспресс
 
 
 
© НЭП'08, Ежедневные Экономические Вести, 2017.
Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС 77-35301 от 16 февраля 2009 года
E-mail: info (a] nep08.ru
При использовании материалов ссылка на «НЭП'08» обязательна
Категория информационной продукции 18+