НЭП 08 // Ежедневные Экономические Вести
Сегодня
Воскресенье
23 июля
ИНТЕРВЬЮ ОБЗОР РЫНКА БЛИЦ-ОПРОС ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
РЕДАКЦИЯ | RSS | АРХИВ | ПОИСК | КОНТАКТЫ
Строительство и Недвижимость
Темы и сюжеты // Архив
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
Рыночный подход

Рыночный подход
Свердловские землепользователи нашли способ сэкономить миллионы. В арбитраж подаются сотни исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной

29.10.2012

Собственники земельных участков, стоимость которых после государственной кадастровой оценки земли выросла в десятки раз и превысила рыночную, пытаются произвести переоценку, чтобы не переплачивать налоги. Сейчас закон позволяет арендаторам и владельцам при расчете налога брать за основу рыночную стоимость объекта. В итоге свердловские предприниматели начали в массовом порядке обращаться в суд с требованием снизить стоимость земли. Из 350 исков более половины уже удовлетворено. Некоторым крупным землепользователям удалось сэкономить десятки миллионов рублей. Эксперты считают, что данный тренд будет сохраняться, а также прогнозируют волну исков, связанных с перерасчетом и возвратом переплаты налога за прошлые годы. Чтобы стабилизировать ситуацию в 2013 году территориальное управление Росреестра предлагает провести новый тур кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Бизнес против

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Росреестр, выступает ответчиком) в арбитражный суд Свердловской области подано 350 исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной. Уже 53% дел завершились признанием требований истца. По пяти искам было отказано. Решение в пользу ответчика было вынесено всего лишь раз. Остальные заявления – на рассмотрении. Следует отметить, что сейчас в процессах оспаривается только категория, которая находится в активном обороте – земли населенных пунктов.

Напомним, государственная кадастровая стоимость земли (ГКОЗ) является базой для расчета земельного налога и арендной платы, а также выкупной стоимости земель, находящихся в собственности государства и муниципалитетов. Сейчас поправки в ст.66 Земельного кодекса РФ позволяют арендаторам и владельцам земельных участков при расчете налога на землю брать за основу не только кадастровую стоимость (как было ранее), но и рыночную. Многие землепользователи заявили о том, что кадастровая стоимость их земельных участков превышает рыночную, и отправились в суд с требованием установить кадастровую стоимость земли на уровне рыночной.

До 2010 года бизнес пытался оспорить саму методику оценки, однако это оказалось слишком сложно, все попытки прекратились. Внесенные в нормативную базу изменения, дали предпринимателям возможность спорить. И, по словам управляющего партнера юридической компании DE FENDO Наталии Кашевской, с июня 2011 года ситуация кардинально изменилась в пользу землепользователей. Сейчас иски об установлении стоимости земли стали эффективным механизмом снижения платы за землю. В среднем снизить кадастровую стоимость участка удается в 4 раза.

Согласно картотеке арбитражного суда Свердловской области максимальное снижение стоимости было достигнуто ООО «Урал-Премьер Лимитед» (почти в 11 раз), минимальное – ООО «Юнит-Сервис» (чуть менее чем в 2 раза).

По расчетам специалиста Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности – taxCOACH Анны Пашининой, например ООО «Инвестторгстрой» («Гринвич»), изменив стоимость земельного участка с 414 млн до 173 млн рублей по приблизительным подсчетам (исходя из ставки земельного налога 1%), снизило налоговое бремя на 2,4 миллиона рублей в год (около 12 млн рублей за 5 лет). ООО «Складской комплекс «ПЭМБИ», снизив стоимость земельного участка более чем в 4 раза (со 162 млн до 37 млн рублей), сэкономит на платежах в бюджет за год около 1,6 млн рублей, а за пять лет (исходя из ставки налога 1,3%) – более 8 млн рублей.

Кривая вывела

Представители Росреестра согласны, массовая оценка действительно не всегда дает правильный результат. Начальник отдела кадастровой оценки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Виктор Лузин приводит в пример земельный участок под автодромом: на нем нет никаких строений, но в соответствии с методикой его стоимость определена как стоимость земельных участков под офисами. «Проблема может быть решена по двум направлениям: путем внесения изменений в методику и если методика массовой оценки не дает необходимого результата – проведение индивидуальной рыночной оценки»,– говорит эксперт.

«Судебная практика по кадастровой оценке странная. Идет игра в одни ворота. Мы ГКОЗ не проводили, не заказывали. Мы просто хранители информации. Нам передали данные, мы внесли их в базу. Поэтому даже если мы видим нестыковки в отчете (для процесса нужно заключение оценщика и экспертиза его СРО – прим. «НЭП») мы не можем возражать, требовать обоснования методики. Мы ведь не оценочная компания. Поэтому не анализируем, не оспариваем. И решения автоматически выносятся в пользу истца. Законодательство еще очень сырое еще в этом плане», – говорит Виктор Лузин и отмечает, что в суде удовлетворяются практически все иски.

Г-н Лузин также напомнил, что в понятие кадастровой оценки были внесены изменения, касающиеся методики (Федеральный закон №167-ФЗ). Кроме того, в качестве инструмента досудебного урегулирования споров федеральные власти ввели институт комиссий по спорам по кадастровой оценке при территориальных органах Росреестра, которые работают полгода после внесения в государственный кадастр недвижимости новых результатов оценки. Однако последняя оценка земель населенных пунктов в Свердловской области была проведена еще до внесения корректировок в нормативную базу, поэтому новые требования на нее не распространяются.

«Комиссия не работает. Но она и не может – поскольку в ее компетенции только результаты оценки, полученные в рамках действия ФЗ№167. В рамках этого закона у нас не утверждено ни одной кадастровой оценки (в 2011 году была проведена кадастровая оценка земель сельхозназначения, однако она не утверждена до сих пор, т.е. региональное правительство нарушило требования закона – прим. «НЭП») и оспаривать нечего. Комиссия по досудебному урегулированию не может заниматься текущими спорами», – говорит г-н Лузин и добавляет, что сейчас единственный вариант оспаривать ГКОЗ в арбитражном суде или ждать нового тура массовой оценки.

Кроме того, Лузин считает, что проблема усугубляется «сложной ситуацией в оценочном бизнесе»: некоторые оценочные компании доказывают невероятно низкую стоимость по разным объектам. Именно по этой причине федеральный законодатель рассматривает вопрос введения уголовной ответственности за подготовку недобросовестных заключений.

Давайте посчитаем…

Представитель НП СРО «Экспертный совет», руководитель группы залогов филиала ВТБ в Екатеринбурге, член MRICS Светлана Артемьева считает, что кадастровая оценка чаще всего является достоверной. По ее словам, очень много обращений связаны с желанием собственника снизить размер налогооблагаемой базы, однако после оценки участка (в 50% случаев) этого сделать нельзя, потому что кадастровая стоимость корректна. Если оценщик и СРО являются добропорядочными, то переоценка – это не механизм, чтобы уйти от налогов.

По словам г-жи Артемьевой, разница при оценке рыночной и кадастровой стоимости возникает из-за того, что методы массовой оценки обладают слишком высоким уровнем погрешности. «Часто бывает такое: большой участок на окраине города под жилое строительство, и вроде бы все хорошо, но половина участка – болото, которое нужно осушить, и потратить на это много денег. Потенциальные собственники на это не готовы. Такая земля не является инвестиционным инструментом, никто не будет покупать ее по высокой кадастровой стоимости, как горячие пирожки. Или, например, собственник не имеет путей подъезда к своему земельному участку, только через кого-то, – говорит г-жа Артемьева. – Кадастровая оценка рассматривает только средние показатели стоимости. А оценка конкретного участка дает возможность оценить его более объективно».

Она отмечает, что существует несколько подходов для расчета стоимости земли (сравнительный, доходный и затратный). Для оценки стоимости земли населенных пунктов затратный метод оценщиками обычно не используется (он более пригоден для расчета стоимости сельскохозяйственных участков, чтобы оценить вложения). Чаще всего эксперты прибегают к сравнительному подходу, который «показывает» рынок. А еще используется метод остатка, и метод сравнивания капитализации земли. После этого заключение идет на экспертизу СРО, также необходимую для суда.

«Мы проверяем отчет, говорим правильно или не правильно, обязательно смотрим, чтобы это был рынок (чтобы ни в коем случае не по нижней границе стоимости). Здесь нужно быть на стороне государства больше, чем на стороне собственника», – говорит эксперт. По словам Анны Пашининой, в свердловском Арбитраже ответчики практически никогда не ставят под сомнение достоверность заключения оценщика и/или экспертизы данного заключения, однако в других регионах именно это является камнем преткновения для вынесения положительного решения суда.

Что было, что будет…

Один из ключевых вопросов, связанный с применением рыночной стоимости земли вместо ГКОЗ, – могут ли предприятия требовать налогового возврата за 2011 год, после того, как решение суда вступило в силу. По словам Пашининой, следуя позиции Минфина (письмо от 30.08.2012 г), можно сделать вывод о том, что возможность «перерасчета» налога существует.

В указанном письме Минфин дословно указывает следующее: «если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету».

Подобное мнение сформировал и Арбитражный суд Свердловской области по одному из рассмотренных споров.

«Позиция суда заключается в том, что применение для целей налогообложения кадастровой стоимости земельного участка, влечет причинение убытков налогоплательщику в виде уплаты необоснованно завышенной суммы земельного налога за 2010 год, в случае, если решением Суда, вступившим в законную силу кадастровая стоимость земельного участка была признана равной рыночной и установлена в меньшем размере по состоянию на 01.01.2010. Таким образом, при правильном формулировании требования в исковом заявлении, в дальнейшем можно попытаться «вернуть» переплаченный налог. Для этого, после вступления в силу решения Суда налогоплательщику необходимо подать уточненную налоговую декларацию за 2010/11 год и заявление о возврате/зачете налога. С наибольшей вероятностью налоговый орган вам откажет. И это решение уже необходимо будет снова оспаривать в Арбитраже», – рекомендует она.

Однако стоит оговориться, что в последнее время суды все чаще в решениях делают оговорку о невозможности распространения установленной судебным решением кадастровой стоимости на предыдущие (до вступления в законную силу решения суда) отношения по уплате налогов и сборов: «решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налога только с момента вступления настоящего решения в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. Настоящее решение не является основанием для аннулирования ранее внесенной в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка».

Поэтому эксперты не делают однозначных прогнозов о том, как будет в дальнейшем развиваться судебная практика. Хотя и юристы, и чиновники считают, что в будущем регион столкнется с волной исков о перерасчете и возврате налоговой переплаты.

Кроме того, не совсем понятно, как будет действовать власть: теоретически, оспаривать решения суда по кадастровой оценке должен тот, кто теряет деньги – то есть бюджет (Минфин Свердловской области или мэрия Екатеринбурга). Однако пока о таких спорах ничего не известно.

Чтобы оперативно решить проблемы и снять конфликт Управление Росреестра предлагает провести новый тур ГКОЗ по Екатеринбургу в 2013 году. В ближайшее время по этому поводу должно высказаться правительство Свердловской области.

© 2017, НЭП 08

Реклама
сюжет

Сегодня архитектурно-градостроительный совет Екатеринбурга рассмотрел новую редакцию проекта реконструкции административно-технических зданий ФСБ, расположенных…
>>>

сюжет

Проект благоустройства набережной, который рассматривался на последнем заседании Градсовета Екатеринбурга, было интересно обсуждать, пишет 66.ru. Будущее…
>>>

сюжет

ТСЖ «Эльмашевское», которое обслуживает всего девять двухэтажных домов на Эльмаше, умудрилось накопить многомилионную задолженность перед поставщиками…
>>>

сюжет

Крупные застройщики в Екатеринбурге сохранили право привлекать средства дольщиков с 1 июля, когда вступают в силу новые нормы, ужесточающие правила работы…
>>>

сюжет

Основатели «Уральского индустриального парка» (Сысертский район) бард Александр Новиков и бывший замминистра экономики Свердловской области Михаил Шилиманов…
>>>

сюжет

Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) обвинило корпорацию «Маяк» в низком качестве строительства жилья и переносе сроков…
>>>

сюжет

В ТСЖ Екатеринбурга массово приходят письма из налоговой инспекции. В них фискальные органы требуют пересчитать налоги за 2016 год, включить в доходы коммунальные…
>>>

сюжет

Екатеринбургские власти продолжают регулярно отсматривать картинки благоустроенного берега Исети. Идея переделать набережную Исети по обе стороны к 300-летию…
>>>

сюжет

Несколько лет назад застройщики взяли моду делать балконы с панорамным остеклением — например, с затемненной нижней частью. При этом только сейчас массовый…
>>>

сюжет

Строители завершили сооружение 50% опор моста через Керченский пролив, в том числе выполнили все сухопутные опоры автодорожной части. Об этом сообщает…
>>>

группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
ВНИМАНИЕ! 18+
21 июля

13:27 // При строительстве ледового дворца в Екатеринбурге возможен снос недостроенной телебашни
«Придется взрывать хотя бы ради безопасности»

19 июля

12:56 // Бизнесмены Екатеринбурга предложили губернатору построить «ворота в город»
Планы такие есть и это не просто идея, обсуждение уже вышло на самый серьезный уровень

12:19 // В Екатеринбурге предложили без торгов отдавать землю предприятиям под общежития
Выгоднее поселить специалиста в таком жилье, чем снимать для него дорогостоящую квартиру

Реклама
17 июля

14:35 // Минстрой разрешил построить жилье на территории завода «Уралпластик» в Екатеринбурге
Ранее говорилось, что планируется построить около 300 тыс. квадратных метров жилья комфорт-класса

14:18 // Свердловский минстрой утвердил проект планировки и межевания первой очереди Академического
В новой версии плана указан и Дворец дзюдо

13 июля

12:17 // Землю под строительство уральской «Силиконовой долины» выделят в особом порядке
По словам Дмитрия Нисковских, «СКБ-Контур» получит 6 гектаров земли

12 июля

12:14 // Архитекторы обсудили тренды градостроительства
Екатеринбург сравнили с Нью-Йорком

Реклама
11 июля

11:29 // Вторую ветку метро в Екатеринбурге предложили строить на деньги Пенсионного фонда
Вторая ветка метро — это 9 километров пути, 9 станций и 75 млрд рублей затрат

10 июля

10:53 // Путин потребовал выяснить, почему ремонт домов к ЧМ-2018 пройдет за счет екатеринбуржцев
На встрече с врио губернатора Свердловской области Евгением Куйвышевым президент озвучил одно из обращений граждан

7 июля

11:05 // У «Первого Николаевского» официально сменился застройщик
«Новый застройщик» завершит первую и вторую очередь строительства жилого комплекса

Реклама
6 июля

13:39 // В Свердловской области решили не делать капремонт в 500 домах
Значительная часть домов, оставшихся без капремонта, расположена в Восточном управленческом округе

5 июля

11:47 // Цены на жильё в Екатеринбурге за полгода упали на 2,4%
Теперь один квадрат в квартирах столицы Урала продаётся в среднем за 68,7 тыс. рублей

4 июля

12:46 // Утверждены новые правила застройки Екатеринбурга
Вопрос по участку, где хотели возводить Храм на воде, решен неожиданно

12:31 // Президиум ВС РФ не стал рассматривать спор об аренде взлетных полос в «Кольцово»
Верховный суд России принял решение, что аэропорт должен выплатить федеральному предприятию более 52 млн рублей

Реклама
3 июля

10:59 // Главархитектура приводит нестационарные объекты к единообразию
При согласовании эскизного проекта оценивается его внешний облик на соответствие утвержденной концепции

30 июня

12:02 // На Среднем Урале на год раньше намеченного срока построен новый мост через Туру
Строительство этого объекта велось по поручению главы Свердловской области Евгения Куйвашева

29 июня

13:12 // В Екатеринбурге реконструируют Зеленую Рощу за 10 млн рублей
В ближайшее время мэрия объявит конкурс на разработку проекта реконструкции

Реклама
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
28 июня

11:07 // Екатеринбург попал в топ-10 по стоимости квартир
Сразу три южноуральских города — в аутсайдерах

27 июня

11:31 // Коммунальщики подали в суд на генконсульство Таджикистана в Екатеринбурге
Сумма долга, которую взыскивает РЭМП, составляет 762 тыс. рублей

11:13 // Уральский застройщик «Брусника» создал консорциум для участия в московской реновации
В этом году главным архитектором «Брусники» стал голландец Барт Голдхоорн

26 июня

10:02 // Екатеринбуржцы начали скупать квартиры в аварийных домах
О новой для уральской столицы тенденции рассказали в администрации города

09:56 // Власти и застройщик прокомментировали начало работ на месте Храма на воде
Пока речи о возведении собора не идет, говорится лишь о «насыпном острове»

23 июня

10:42 // Строительство ЖК «Первый Николаевский» возобновится не раньше августа
На эти цели Сбербанк выделяет кредит около 1 млрд рублей

22 июня

14:06 // Гигантский жилой квартал, который соединит Академический с Широкой Речкой, начнут строить с двух сторон
Общая концепция квартала уже готова

21 июня

10:00 // Екатеринбуржцы задолжали за услуги ЖКХ больше 5 млрд
Взыскать задолженность с горожан практически не представляется возможным

20 июня

16:08 // Свердловская Общественная палата назвала лучший район Екатеринбурга
Район должен послужить почином и началом для дальнейшего развития градостроения на Среднем Урале

19 июня

11:19 // Дом для детей-сирот в Сухом Логу получит бесперебойное электроснабжение
В Сухом Логу завершается строительство последних секций 99-квартирного дома для детей-сирот

16 июня

09:02 // Количество квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, стало сокращаться
Цены на жилье продолжают снижаться

08:21 // Снова срывается ввод проблемного ЖК в Екатеринбурге, где год назад голодали пайщики
В отношении руководства общества проводятся процессуальные проверки

14 июня

11:53 // Застройщики Екатеринбурга из-за кризиса отказываются от отделки квартир «под ключ»
После приобретения жилья у большинства покупателей не остается денег на ремонт

13 июня

14:45 // В Екатеринбурге 42 дома из списка «2065» отремонтируют за счет средств Фонда капремонта
Первоначально было объявлено, что все работы будут проводиться за счет собственников

14:45 // В Екатеринбурге на землях Козицына построят новый торгово-развлекательный комплекс

9 июня

13:30 // Мэрия Екатеринбурга включила свое здание в список для реновации
Решение было принято гордумой еще в 2015 году

17 апреля

20:54 // Завтра в Екатеринбурге откроется российская строительная выставка «Expo Build Russia»
Торжественная церемония начнется в 13 часов в МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»

25 декабря

10:51 // Свердловская область получит субсидию из федерального бюджета на обеспечение жильем детей-сирот

10:24 // Гордума Екатеринбурга утвердила положение о порядке предоставления земельных участков для ИЖС

24 декабря

11:53 // На Среднем Урале утвержден минимальный размер взноса на капремонт общего имущества в многоквартирных домах

11:27 // Минстрой России проконтролирует расселение из аварийного жилья в регионах

23 декабря

13:42 // До конца года в Екатеринбурге будет введен еще один долгострой

20 декабря

09:38 // В Екатеринбурге 150 объектов культурного наследия получат индивидуальные таблички с QR-кодами

июль 2017
пвсчпсв
12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31
Темы и сюжеты
Деловой экспресс
 
 
 
© НЭП'08, Ежедневные Экономические Вести, 2017.
Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС 77-35301 от 16 февраля 2009 года
E-mail: info (a] nep08.ru
При использовании материалов ссылка на «НЭП'08» обязательна
Категория информационной продукции 18+