НЭП 08 // Ежедневные Экономические Вести
Сегодня
Пятница
26 мая
ИНТЕРВЬЮ ОБЗОР РЫНКА БЛИЦ-ОПРОС ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
РЕДАКЦИЯ | RSS | АРХИВ | ПОИСК | КОНТАКТЫ
Строительство и Недвижимость
Темы и сюжеты // Архив
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
Рыночный подход

Рыночный подход
Свердловские землепользователи нашли способ сэкономить миллионы. В арбитраж подаются сотни исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной

29.10.2012

Собственники земельных участков, стоимость которых после государственной кадастровой оценки земли выросла в десятки раз и превысила рыночную, пытаются произвести переоценку, чтобы не переплачивать налоги. Сейчас закон позволяет арендаторам и владельцам при расчете налога брать за основу рыночную стоимость объекта. В итоге свердловские предприниматели начали в массовом порядке обращаться в суд с требованием снизить стоимость земли. Из 350 исков более половины уже удовлетворено. Некоторым крупным землепользователям удалось сэкономить десятки миллионов рублей. Эксперты считают, что данный тренд будет сохраняться, а также прогнозируют волну исков, связанных с перерасчетом и возвратом переплаты налога за прошлые годы. Чтобы стабилизировать ситуацию в 2013 году территориальное управление Росреестра предлагает провести новый тур кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Бизнес против

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Росреестр, выступает ответчиком) в арбитражный суд Свердловской области подано 350 исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной. Уже 53% дел завершились признанием требований истца. По пяти искам было отказано. Решение в пользу ответчика было вынесено всего лишь раз. Остальные заявления – на рассмотрении. Следует отметить, что сейчас в процессах оспаривается только категория, которая находится в активном обороте – земли населенных пунктов.

Напомним, государственная кадастровая стоимость земли (ГКОЗ) является базой для расчета земельного налога и арендной платы, а также выкупной стоимости земель, находящихся в собственности государства и муниципалитетов. Сейчас поправки в ст.66 Земельного кодекса РФ позволяют арендаторам и владельцам земельных участков при расчете налога на землю брать за основу не только кадастровую стоимость (как было ранее), но и рыночную. Многие землепользователи заявили о том, что кадастровая стоимость их земельных участков превышает рыночную, и отправились в суд с требованием установить кадастровую стоимость земли на уровне рыночной.

До 2010 года бизнес пытался оспорить саму методику оценки, однако это оказалось слишком сложно, все попытки прекратились. Внесенные в нормативную базу изменения, дали предпринимателям возможность спорить. И, по словам управляющего партнера юридической компании DE FENDO Наталии Кашевской, с июня 2011 года ситуация кардинально изменилась в пользу землепользователей. Сейчас иски об установлении стоимости земли стали эффективным механизмом снижения платы за землю. В среднем снизить кадастровую стоимость участка удается в 4 раза.

Согласно картотеке арбитражного суда Свердловской области максимальное снижение стоимости было достигнуто ООО «Урал-Премьер Лимитед» (почти в 11 раз), минимальное – ООО «Юнит-Сервис» (чуть менее чем в 2 раза).

По расчетам специалиста Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности – taxCOACH Анны Пашининой, например ООО «Инвестторгстрой» («Гринвич»), изменив стоимость земельного участка с 414 млн до 173 млн рублей по приблизительным подсчетам (исходя из ставки земельного налога 1%), снизило налоговое бремя на 2,4 миллиона рублей в год (около 12 млн рублей за 5 лет). ООО «Складской комплекс «ПЭМБИ», снизив стоимость земельного участка более чем в 4 раза (со 162 млн до 37 млн рублей), сэкономит на платежах в бюджет за год около 1,6 млн рублей, а за пять лет (исходя из ставки налога 1,3%) – более 8 млн рублей.

Кривая вывела

Представители Росреестра согласны, массовая оценка действительно не всегда дает правильный результат. Начальник отдела кадастровой оценки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Виктор Лузин приводит в пример земельный участок под автодромом: на нем нет никаких строений, но в соответствии с методикой его стоимость определена как стоимость земельных участков под офисами. «Проблема может быть решена по двум направлениям: путем внесения изменений в методику и если методика массовой оценки не дает необходимого результата – проведение индивидуальной рыночной оценки»,– говорит эксперт.

«Судебная практика по кадастровой оценке странная. Идет игра в одни ворота. Мы ГКОЗ не проводили, не заказывали. Мы просто хранители информации. Нам передали данные, мы внесли их в базу. Поэтому даже если мы видим нестыковки в отчете (для процесса нужно заключение оценщика и экспертиза его СРО – прим. «НЭП») мы не можем возражать, требовать обоснования методики. Мы ведь не оценочная компания. Поэтому не анализируем, не оспариваем. И решения автоматически выносятся в пользу истца. Законодательство еще очень сырое еще в этом плане», – говорит Виктор Лузин и отмечает, что в суде удовлетворяются практически все иски.

Г-н Лузин также напомнил, что в понятие кадастровой оценки были внесены изменения, касающиеся методики (Федеральный закон №167-ФЗ). Кроме того, в качестве инструмента досудебного урегулирования споров федеральные власти ввели институт комиссий по спорам по кадастровой оценке при территориальных органах Росреестра, которые работают полгода после внесения в государственный кадастр недвижимости новых результатов оценки. Однако последняя оценка земель населенных пунктов в Свердловской области была проведена еще до внесения корректировок в нормативную базу, поэтому новые требования на нее не распространяются.

«Комиссия не работает. Но она и не может – поскольку в ее компетенции только результаты оценки, полученные в рамках действия ФЗ№167. В рамках этого закона у нас не утверждено ни одной кадастровой оценки (в 2011 году была проведена кадастровая оценка земель сельхозназначения, однако она не утверждена до сих пор, т.е. региональное правительство нарушило требования закона – прим. «НЭП») и оспаривать нечего. Комиссия по досудебному урегулированию не может заниматься текущими спорами», – говорит г-н Лузин и добавляет, что сейчас единственный вариант оспаривать ГКОЗ в арбитражном суде или ждать нового тура массовой оценки.

Кроме того, Лузин считает, что проблема усугубляется «сложной ситуацией в оценочном бизнесе»: некоторые оценочные компании доказывают невероятно низкую стоимость по разным объектам. Именно по этой причине федеральный законодатель рассматривает вопрос введения уголовной ответственности за подготовку недобросовестных заключений.

Давайте посчитаем…

Представитель НП СРО «Экспертный совет», руководитель группы залогов филиала ВТБ в Екатеринбурге, член MRICS Светлана Артемьева считает, что кадастровая оценка чаще всего является достоверной. По ее словам, очень много обращений связаны с желанием собственника снизить размер налогооблагаемой базы, однако после оценки участка (в 50% случаев) этого сделать нельзя, потому что кадастровая стоимость корректна. Если оценщик и СРО являются добропорядочными, то переоценка – это не механизм, чтобы уйти от налогов.

По словам г-жи Артемьевой, разница при оценке рыночной и кадастровой стоимости возникает из-за того, что методы массовой оценки обладают слишком высоким уровнем погрешности. «Часто бывает такое: большой участок на окраине города под жилое строительство, и вроде бы все хорошо, но половина участка – болото, которое нужно осушить, и потратить на это много денег. Потенциальные собственники на это не готовы. Такая земля не является инвестиционным инструментом, никто не будет покупать ее по высокой кадастровой стоимости, как горячие пирожки. Или, например, собственник не имеет путей подъезда к своему земельному участку, только через кого-то, – говорит г-жа Артемьева. – Кадастровая оценка рассматривает только средние показатели стоимости. А оценка конкретного участка дает возможность оценить его более объективно».

Она отмечает, что существует несколько подходов для расчета стоимости земли (сравнительный, доходный и затратный). Для оценки стоимости земли населенных пунктов затратный метод оценщиками обычно не используется (он более пригоден для расчета стоимости сельскохозяйственных участков, чтобы оценить вложения). Чаще всего эксперты прибегают к сравнительному подходу, который «показывает» рынок. А еще используется метод остатка, и метод сравнивания капитализации земли. После этого заключение идет на экспертизу СРО, также необходимую для суда.

«Мы проверяем отчет, говорим правильно или не правильно, обязательно смотрим, чтобы это был рынок (чтобы ни в коем случае не по нижней границе стоимости). Здесь нужно быть на стороне государства больше, чем на стороне собственника», – говорит эксперт. По словам Анны Пашининой, в свердловском Арбитраже ответчики практически никогда не ставят под сомнение достоверность заключения оценщика и/или экспертизы данного заключения, однако в других регионах именно это является камнем преткновения для вынесения положительного решения суда.

Что было, что будет…

Один из ключевых вопросов, связанный с применением рыночной стоимости земли вместо ГКОЗ, – могут ли предприятия требовать налогового возврата за 2011 год, после того, как решение суда вступило в силу. По словам Пашининой, следуя позиции Минфина (письмо от 30.08.2012 г), можно сделать вывод о том, что возможность «перерасчета» налога существует.

В указанном письме Минфин дословно указывает следующее: «если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету».

Подобное мнение сформировал и Арбитражный суд Свердловской области по одному из рассмотренных споров.

«Позиция суда заключается в том, что применение для целей налогообложения кадастровой стоимости земельного участка, влечет причинение убытков налогоплательщику в виде уплаты необоснованно завышенной суммы земельного налога за 2010 год, в случае, если решением Суда, вступившим в законную силу кадастровая стоимость земельного участка была признана равной рыночной и установлена в меньшем размере по состоянию на 01.01.2010. Таким образом, при правильном формулировании требования в исковом заявлении, в дальнейшем можно попытаться «вернуть» переплаченный налог. Для этого, после вступления в силу решения Суда налогоплательщику необходимо подать уточненную налоговую декларацию за 2010/11 год и заявление о возврате/зачете налога. С наибольшей вероятностью налоговый орган вам откажет. И это решение уже необходимо будет снова оспаривать в Арбитраже», – рекомендует она.

Однако стоит оговориться, что в последнее время суды все чаще в решениях делают оговорку о невозможности распространения установленной судебным решением кадастровой стоимости на предыдущие (до вступления в законную силу решения суда) отношения по уплате налогов и сборов: «решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налога только с момента вступления настоящего решения в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. Настоящее решение не является основанием для аннулирования ранее внесенной в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка».

Поэтому эксперты не делают однозначных прогнозов о том, как будет в дальнейшем развиваться судебная практика. Хотя и юристы, и чиновники считают, что в будущем регион столкнется с волной исков о перерасчете и возврате налоговой переплаты.

Кроме того, не совсем понятно, как будет действовать власть: теоретически, оспаривать решения суда по кадастровой оценке должен тот, кто теряет деньги – то есть бюджет (Минфин Свердловской области или мэрия Екатеринбурга). Однако пока о таких спорах ничего не известно.

Чтобы оперативно решить проблемы и снять конфликт Управление Росреестра предлагает провести новый тур ГКОЗ по Екатеринбургу в 2013 году. В ближайшее время по этому поводу должно высказаться правительство Свердловской области.

© 2017, НЭП 08

Реклама
сюжет
Третьим не будет

Один из владельцев «Атриум Палас Отеля» может продать свою долю в проекте. По данным источников «НЭП», от актива хочет избавиться генеральный директор…
>>>

сюжет
Опять двойка?

На Среднем Урале началась массовая оценка земель промышленности. Право на проведение оценочных работ по итогам аукциона, начальная стоимость которого составляла…
>>>

сюжет
9 месяцев

В 2012 году на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохранялась положительная динамика – с января цены на «вторичку» выросли на 8%. Наиболее высокие темпы…
>>>

сюжет
Рыночный подход

Собственники земельных участков, стоимость которых после государственной кадастровой оценки земли выросла в десятки раз и превысила рыночную, пытаются…
>>>

сюжет
Сделай сам

Через три года собственники квартир не смогут рассчитывать на помощь государства при проведении капитальных ремонтов в многоквартирных жилых домах. В 2016…
>>>

сюжет
Ориентация – Север

Децентрализация строящегося в Екатеринбурге жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. В настоящий момент в этот процесс все активней вовлекаются…
>>>

сюжет
Процесс пошел

В правоприменительной практике появились прецеденты, которые могут определить, как в дальнейшем станет решаться проблема многоквартирных домов, возведенных…
>>>

сюжет
«Иными словами, меня просто кинули»

Субподрядчик строительства района «Академический» готовит исковое заявление в арбитражный суд Свердловской области к одному из генподрядчиков ЗАО «Ренова-СтройГрупп-Академическое».…
>>>

сюжет
Поле чудес

Фонд РЖС устроил повторную презентацию проекта комплексного освоения территории в Свердловской области. Дебютный аукцион, на который выставлялась земля…
>>>

сюжет
«Мне не известен ни один случай, когда нотариус нес ответственность за удостоверение недействительной сделки»

В ближайшее время процедура оформления сделок с недвижимостью может серьезно измениться. Обязательным ее участником, согласно поправкам в Гражданский Кодекс,…
>>>

группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
ВНИМАНИЕ! 18+
17 апреля

20:54 // Завтра в Екатеринбурге откроется российская строительная выставка «Expo Build Russia»
Торжественная церемония начнется в 13 часов в МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»

25 декабря

10:51 // Свердловская область получит субсидию из федерального бюджета на обеспечение жильем детей-сирот

10:24 // Гордума Екатеринбурга утвердила положение о порядке предоставления земельных участков для ИЖС

Реклама
24 декабря

11:53 // На Среднем Урале утвержден минимальный размер взноса на капремонт общего имущества в многоквартирных домах

11:27 // Минстрой России проконтролирует расселение из аварийного жилья в регионах

23 декабря

13:42 // До конца года в Екатеринбурге будет введен еще один долгострой

20 декабря

09:38 // В Екатеринбурге 150 объектов культурного наследия получат индивидуальные таблички с QR-кодами

Реклама
19 декабря

14:55 // В Серове около 100 льготников новогодние праздники встретят в новых квартирах

09:18 // В Екатеринбурге создана рабочая группа по переоценке кадастровой стоимости земли

08:57 // В Екатеринбурге появится новый перинатальный центр

18 декабря

12:22 // Екатеринбуржцы попросили Александра Хинштейна разобраться с застройщиком Вадимом Лукачем

11:39 // Администрация Екатеринбурга и ГК «МонАрх» договорились о строительстве детсада в Истокском

10:32 // В МУГИСО обсудили перспективы освоения участков в Свердловской области, предоставляемых Фондом «РЖС»

08:58 // В Нижнем Тагиле 40 детей-сирот встретят Новый год в новых благоустроенных квартирах

17 декабря

14:21 // Свердловские власти приняли закон об обеспечении капитального ремонта многоквартирных домов

08:58 // На Среднем Урале план 2013 года по вводу жилья выполнен на 93%

07:42 // Власти Екатеринбурга отправили на доработку проект планировки и межевания территории района «Истокский»

Реклама
16 декабря

14:13 // В Екатеринбурге до конца года введут в эксплуатацию еще два долгостроя

12:59 // В Екатеринбурге открылось новое общежитие УрФУ

12:18 // На Среднем Урале прокуратура помогла получить жилье более 1,5 тыс. сиротам

08:37 // Подготовка проектов домов для переселения из аварийного жилья в Каменске-Уральском завершится в феврале 2014 года

13 декабря

10:52 // В Ирбите многодетные семьи получили сертификаты на бесплатные земельные участки

12 декабря

10:36 // В Екатеринбурге снижаются темпы строительства офисных площадей

09:42 // МУГИСО разработало новые меры противодействия незаконным археологическим раскопкам

Реклама
11 декабря

07:36 // МУГИСО выделило участок в Екатеринбурге под строительство нового ПЭТ-центра

10 декабря

11:00 // В Свердловской области утвержден порядок распределения жилых помещений регионального госжилфонда

08:58 // МУГИСО получило первые кадастровые паспорта на земельные участки для многодетных семей в Екатеринбурге

07:56 // Евгений Куйвашев подписал распоряжение о создании общественного совета по реконструкции Центрального стадиона в Екатеринбурге

9 декабря

14:18 // В программы по капремонту домов и переселению граждан из аварийного жилья на Среднем Урале вложили более 2 млрд рублей в 2013 году

13:57 // Рост цен на жилье в Екатеринбурге остановился

13:35 // Свердловские власти готовы вкладывать средства в создание инфраструктуры для строительства домов для сотрудников промпредприятий

11:43 // Еще один долгострой в Екатеринбурге планируется ввести в строй до конца года

10:59 // МУГИСО наращивает темпы вовлечения земель в хозяйственный оборот

Реклама
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
6 декабря

11:20 // Земельные инспекторы свердловского Росреестра в ноябре устранили более 270 нарушений земельного закона

09:57 // Екатеринбургский МУП «УКС» установит видеокамеры на строящихся бюджетных объектах

07:36 // В 2013 году МУГИСО планирует выделить 2 тыс. бесплатных земельных участков для льготников

5 декабря

13:39 // Депутаты заксобрания одобрили программу управления госсобственностью Свердловской области на 2014 год

08:39 // Власти Среднего Урала запретили стройки возле музея изобразительных искусств в Екатеринбурге

07:35 // В 2013 году МУГИСО сэкономило более 70 млн рублей при исполнении программы управления госсобственностью региона

07:14 // Власти Екатеринбурга заявили, что из-за сокращения бюджета в 2014 году в городе не будут строиться спортсооружения

май 2017
пвсчпсв
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031
Темы и сюжеты
Деловой экспресс
 
 
 
© НЭП'08, Ежедневные Экономические Вести, 2017.
Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС 77-35301 от 16 февраля 2009 года
E-mail: info (a] nep08.ru
При использовании материалов ссылка на «НЭП'08» обязательна
Категория информационной продукции 18+