НЭП 08 // Ежедневные Экономические Вести
Сегодня
Суббота
24 июня
ИНТЕРВЬЮ ОБЗОР РЫНКА БЛИЦ-ОПРОС ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
РЕДАКЦИЯ | RSS | АРХИВ | ПОИСК | КОНТАКТЫ
Строительство и Недвижимость
Темы и сюжеты // Архив
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
Ориентация – Север

Ориентация – Север
Обзор рынка первичной недвижимости Екатеринбурга

15.10.2012

Децентрализация строящегося в Екатеринбурге жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. В настоящий момент в этот процесс все активней вовлекаются города-спутники. Развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки. Рассматривая территориальное распределение объемов строительства, можно сделать вывод о его неравномерности. Во многих районах конкуренция либо отсутствует, либо достаточно слабая. При этом основной объем предложения (около 70%) сосредоточен в Южной части города. По мнению экспертов, участники рынка должны учитывать потенциальный дисбаланс в предложении, и активизировать свои работы в северной части города.

Характеристика объемов строящегося жилья

В течение всего лета и с наступлением осени участники рынка активно выводили на рынок новые проекты. За несколько последних месяцев было начато строительства более 300 тыс кв. м. Кроме того, возобновились строительные работы по некоторым проблемным стройкам, которые оставались «замороженными» в течение длительного срока. Сегодня, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, их объем составляем менее 4% или 79 тыс кв. м.

Данный процесс позволил выйти на докризисные показатели по объемам строящегося жилья и заложить основу для предложения на ближайшие годы. Часть из новых проектов уже представлена на рынке, часть лишь готовится к тому, чтобы начать продажи.

По мере сдачи в эксплуатацию отдельных домов, на рынке продолжается процесс сокращения доли жилья класса «комфорт» за счет увеличения проектов, ориентированных на массового покупателя.

Тенденция увеличения проектов эконом класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка. Точечные проекты в сложившихся и развитых районах города не могут обеспечить рост предложения, объемы строительства постепенно смещаются на окраины, где главным фактором привлечения покупателя остается цена. В целом, настоящая структура предложения соответствует потребностям рынка. Предполагается, что данное соотношение не претерпит кардинальных изменений в среднесрочной перспективе.

Важно, что за последние два года застройщики вернули доверие покупателей, подорванное в кризис, когда около половины строек были заморожены, и существенно скорректировали сроки сдачи домов. Сегодня доля проектов со стабильными темпами строительства существенно возросла. По большинству новых объектов, строительство которых началось в последние 1,5-2 года, застройщики выполняют взятые на себя обязательства по срокам возведения дома.

Тенденция увеличения предложения в группе монолитно-каркасных домов наблюдалась на протяжении нескольких лет. Доля сборно-панельного и кирпичного жилья снижается. Отдельные проекты в кирпичных домах выделяются на общем фоне. Застройщики таких проектов в большинстве случаев осуществляют успешные продажи. Однако данную технологию используют лишь небольшие и средние компании на точечных проектах. Лидеры рынка не готовы жертвовать сроками строительства и технологичностью, несмотря на потенциально более высокий спрос.

Аналогичным образом обстоит дело и с домами средней этажности (до 5 этажей). По генеральному плану развития Екатеринбурга доля таких домов в структуре застройки должна быть на уровне 30%, в то же время в настоящий момент процент таких домов не превышает 4%. Увеличение предложения в этом сегменте ожидается лишь после того, как начнется более активное строительство на окраинах и пригородных территориях. Тогда будут созданы предпосылки не только для ценовой, но и качественной дифференциации предложения.

В последние годы отмечается заметное снижение объемов строящегося жилья в центре Екатеринбурга. Заметное расширение предложения отмечено в районах второго ценового пояса, куда был отнесен район Академический.

Децентрализация строящегося жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. В настоящий момент в этот процесс все активней вовлекаются города-спутники. Развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки.

Рассматривая территориальное распределение объемов строительства, можно сделать вывод о его неравномерности. Во многих районах города конкуренция либо отсутствует, либо достаточно слабая. При этом основной объем предложения (около 70%) сосредоточен в Южной части города, и здесь можно говорить как о территориальной, так и о качественной конкуренции. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в этом направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы. Безусловно, участники рынка должны учитывать потенциальный дисбаланс в предложении, и активизировать свои работы в северной части города.

Анализ ценовой ситуации

Сокращение объемов строящегося жилья, стремительное восстановление объемов ипотечного кредитования, отложенный спрос и рост числа сделок на протяжении 2011 года предопределили поведение цен. По итогам прошлого года зафиксирован ощутимый рост цен от 10 до 20% по розничным сегментам. Впрочем, на фоне 30% роста числа сделок, данные темпы роста цен можно считать весьма умеренными. Серьезным сдерживающим фактором, ограничивающим рост цен на рынке, выступал объем предложения на вторичном рынке жилья. Планомерное снижение числа квартир на вторичном рынке в прошлом году происходило параллельно с ускорением темпов роста цен. Но вначале 2012 года этот процесс остановился, сменившись ростом числа квартир на рынке. За первые три квартала объем предложения на вторичном рынке возрос на 28%. А в категории однокомнатных квартир рост составил 55%.

На этом фоне рост цен за полугодие составил около 10%, в то время, как только за 4 кв. 2011 года цены выросли на 6%.

При этом в третьем квартале объем предложения стабилизировался, темпы роста цен незначительно выросли (плюс 2% против 1% во 2 квартале 2012 г.). Однако эксперты не рассматривают данное оживление рынка как возврат к ускоренному росту цен в ближайшее время. Возможно, активность покупателей в ближайшие месяц-два будет высокой, но дальнейший потенциал роста цен ограничен.

Первичный рынок в течение последних месяцев пополнился значительным числом предложений на начальных этапах строительства, что ограничило рост цен в среднем по городу 2% (в прошлом квартале 5%). Отдельные застройщики в летние месяцы были вынуждены объявить о дисконтах на некоторые категории квартир от 1 до 9%.

Эксперты считают, что на рынке Екатеринбурга сложились предпосылки для стабилизации цен. В среднесрочной перспективе конкуренция на рынке вырастет, а покупатели станут требовательнее. В этих условиях не исключается возможность корректировки цен, как по отдельным проектам, так и по некоторым качественным и территориальным сегментам.

Несмотря на то, что темпы роста цен в 2012 году снизились, на рынке сохраняются характерные для несбалансированного рынка изменения. Темпы роста цен в сегменте «хрущевок» существенно превышают аналогичные показатели «новых» домов. Такое поведение рынка свойственно для ажиотажных периодов развития рынка. Когда решения принимаются в спешке и не отличаются логичностью и здравым смыслом. Лидерами спроса становится самое дешевое жилье в отдаленных районах. В большинстве своем это и самое плохое жилье.

Эксперты полагают, что такая ситуация продлится недолго. В условиях расширения предложения и стабилизации рынка покупатели становятся более внимательными к качеству квартиры и готовы к более длительному поиску и детальному сравнению альтернативных предложений.

Также типичной характеристикой для этапа оживления рынка является ускоренный рост цен на малогабаритные квартиры. Так, например, начиная с конца 2010 года, однокомнатные квартиры подорожали на 29%, в то время как трехкомнатные лишь на 21%, а 4-х комнатные – на 18%.

На первичном рынке из-за ограниченного числа квартир и нестабильной структуры предложения динамика среднего показателя не столь устойчива. Однако и здесь можно отметить опережающий рост цен на однокомнатные квартиры относительно других категорий.

Снижение цен в этой группе за последний квартал произошло лишь за счет пополнения рынка квартирами на начальной стадии строительства на окраинных территориях.

На рынке готового жилья наиболее существенную динамику цен за последний год продемонстрировали такие районы как УНЦ, Кольцово, Елизавет, Эльмаш, ЖБИ, Чермет. Наиболее слабая динамика в центральных районах. Данный факт также характерен для дефицитного рынка в период роста цен, когда на первый план выходит цена объекта, а не его качество. Впрочем, на текущем этапе развития данная диспропорция проявляется не столь заметно как в 2006 году.

Существенный рост цен в 3 кв. 2012 года зафиксирован в центре города. Такая динамика обусловлена в первую очередь сокращающимся предложением и изменением структуры предложения. Бюджетных предложений в центральном районе с каждым годом все меньше. Основу текущего предложения на первичном рынке составляют трех, четырехкомнатные квартиры.

В районах 1-2 ценовых поясов благодаря активному обновлению текущего предложения средние цены за последний квартал почти не изменились.

На протяжении последних двух лет на рынке жилья Екатеринбурга наблюдается стабильный рост числа сделок. В 2010 году – на 32%, в 2011 году – на 29% по отношению к предыдущим годам. Результатом этого роста стал новый исторический максимум по количеству сделок – 42 тысячи. В 2012 году рост активности рынка продолжился, хотя и более низкими темпами. За 8 месяцев текущего года было заключено сделок на 8% больше, чем за аналогичный период 2011 года.

Значительную роль в повышении активности рынка играет ипотека. Число зарегистрированных договоров ипотеки в 2011 году, по данным Росреестра, возросло на 67% до 22,7 тыс. Это показатель также значительно выше докризисного уровня, темпы его роста серьезно контрастируют с объемами строительства. Необеспеченный рост ипотечного кредитования, по мнению экспертов, является сегодня серьезной проблемой для краткосрочного развития рынка. В 2012 году 69% сделок на вторичном рынке заключалось с использованием ипотечных средств.

В 2012 году темпы роста ипотечного кредитования замедлились. За первые 8 месяцев текущего года количество ипотечных договоров возросло на 19% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Именно этот процесс поддерживает в настоящий момент число сделок на рекордных уровнях.

Уже сегодня рынок жилья чрезвычайно зависим от объемов кредитования и любые изменения в этом направлении могут иметь более серьезные последствия для рынка, чем 3-5 лет назад. При этом тот незначительный рост ставок (0,5-1%), о котором заявили отдельные банки в текущем году, почти не повлиял на решение домохозяйств. Серьезным сдерживающим фактором, ограничивающим темпы роста ипотечного кредитования и числа сделок, являются возросшие цены на квартиры. В этих условиях кредитная нагрузка для многих семей становится непосильной и ипотека как альтернатива аренде начинает терять практический смысл.

Уровень цен

Наиболее вероятным сценарием развития рынка на 2012 год экспертам видится стабилизация цен на достигнутом уровне. По отдельным сегментам рынка можно увидеть корректировку цен в сторону понижения. Что касается долгосрочного развития, в УПН по-прежнему считают, что Екатеринбург обладает значительным потенциалом для развития жилищного строительства. Низкая обеспеченность жильем и плохое качество жилого фонда являются основой относительно высоких цен и ажиотажного характера развития рынка (частые периоды ажиотажа сменяются спадом). Преодолеть эту проблему возможно лишь значительно обновив жилой фонд, поддерживая высокие объемы строительства.

© 2017, НЭП 08

Реклама
сюжет

Екатеринбургские власти продолжают регулярно отсматривать картинки благоустроенного берега Исети. Идея переделать набережную Исети по обе стороны к 300-летию…
>>>

сюжет

Несколько лет назад застройщики взяли моду делать балконы с панорамным остеклением — например, с затемненной нижней частью. При этом только сейчас массовый…
>>>

сюжет

Строители завершили сооружение 50% опор моста через Керченский пролив, в том числе выполнили все сухопутные опоры автодорожной части. Об этом сообщает…
>>>

сюжет
Третьим не будет

Один из владельцев «Атриум Палас Отеля» может продать свою долю в проекте. По данным источников «НЭП», от актива хочет избавиться генеральный директор…
>>>

сюжет
Опять двойка?

На Среднем Урале началась массовая оценка земель промышленности. Право на проведение оценочных работ по итогам аукциона, начальная стоимость которого составляла…
>>>

сюжет
9 месяцев

В 2012 году на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохранялась положительная динамика – с января цены на «вторичку» выросли на 8%. Наиболее высокие темпы…
>>>

сюжет
Рыночный подход

Собственники земельных участков, стоимость которых после государственной кадастровой оценки земли выросла в десятки раз и превысила рыночную, пытаются…
>>>

сюжет
Сделай сам

Через три года собственники квартир не смогут рассчитывать на помощь государства при проведении капитальных ремонтов в многоквартирных жилых домах. В 2016…
>>>

сюжет
Ориентация – Север

Децентрализация строящегося в Екатеринбурге жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. В настоящий момент в этот процесс все активней вовлекаются…
>>>

сюжет
Процесс пошел

В правоприменительной практике появились прецеденты, которые могут определить, как в дальнейшем станет решаться проблема многоквартирных домов, возведенных…
>>>

группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
ВНИМАНИЕ! 18+
23 июня

10:42 // Строительство ЖК «Первый Николаевский» возобновится не раньше августа
На эти цели Сбербанк выделяет кредит около 1 млрд рублей

22 июня

14:06 // Гигантский жилой квартал, который соединит Академический с Широкой Речкой, начнут строить с двух сторон
Общая концепция квартала уже готова

Реклама
21 июня

10:00 // Екатеринбуржцы задолжали за услуги ЖКХ больше 5 млрд
Взыскать задолженность с горожан практически не представляется возможным

20 июня

16:08 // Свердловская Общественная палата назвала лучший район Екатеринбурга
Район должен послужить почином и началом для дальнейшего развития градостроения на Среднем Урале

19 июня

11:19 // Дом для детей-сирот в Сухом Логу получит бесперебойное электроснабжение
В Сухом Логу завершается строительство последних секций 99-квартирного дома для детей-сирот

Реклама
16 июня

09:02 // Количество квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, стало сокращаться
Цены на жилье продолжают снижаться

08:21 // Снова срывается ввод проблемного ЖК в Екатеринбурге, где год назад голодали пайщики
В отношении руководства общества проводятся процессуальные проверки

14 июня

11:53 // Застройщики Екатеринбурга из-за кризиса отказываются от отделки квартир «под ключ»
После приобретения жилья у большинства покупателей не остается денег на ремонт

13 июня

14:45 // В Екатеринбурге 42 дома из списка «2065» отремонтируют за счет средств Фонда капремонта
Первоначально было объявлено, что все работы будут проводиться за счет собственников

14:45 // В Екатеринбурге на землях Козицына построят новый торгово-развлекательный комплекс

Реклама
9 июня

13:30 // Мэрия Екатеринбурга включила свое здание в список для реновации
Решение было принято гордумой еще в 2015 году

17 апреля

20:54 // Завтра в Екатеринбурге откроется российская строительная выставка «Expo Build Russia»
Торжественная церемония начнется в 13 часов в МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»

25 декабря

10:51 // Свердловская область получит субсидию из федерального бюджета на обеспечение жильем детей-сирот

10:24 // Гордума Екатеринбурга утвердила положение о порядке предоставления земельных участков для ИЖС

Реклама
24 декабря

11:53 // На Среднем Урале утвержден минимальный размер взноса на капремонт общего имущества в многоквартирных домах

11:27 // Минстрой России проконтролирует расселение из аварийного жилья в регионах

23 декабря

13:42 // До конца года в Екатеринбурге будет введен еще один долгострой

20 декабря

09:38 // В Екатеринбурге 150 объектов культурного наследия получат индивидуальные таблички с QR-кодами

Реклама
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
19 декабря

14:55 // В Серове около 100 льготников новогодние праздники встретят в новых квартирах

09:18 // В Екатеринбурге создана рабочая группа по переоценке кадастровой стоимости земли

08:57 // В Екатеринбурге появится новый перинатальный центр

18 декабря

12:22 // Екатеринбуржцы попросили Александра Хинштейна разобраться с застройщиком Вадимом Лукачем

11:39 // Администрация Екатеринбурга и ГК «МонАрх» договорились о строительстве детсада в Истокском

10:32 // В МУГИСО обсудили перспективы освоения участков в Свердловской области, предоставляемых Фондом «РЖС»

08:58 // В Нижнем Тагиле 40 детей-сирот встретят Новый год в новых благоустроенных квартирах

17 декабря

14:21 // Свердловские власти приняли закон об обеспечении капитального ремонта многоквартирных домов

08:58 // На Среднем Урале план 2013 года по вводу жилья выполнен на 93%

07:42 // Власти Екатеринбурга отправили на доработку проект планировки и межевания территории района «Истокский»

16 декабря

14:13 // В Екатеринбурге до конца года введут в эксплуатацию еще два долгостроя

12:59 // В Екатеринбурге открылось новое общежитие УрФУ

12:18 // На Среднем Урале прокуратура помогла получить жилье более 1,5 тыс. сиротам

08:37 // Подготовка проектов домов для переселения из аварийного жилья в Каменске-Уральском завершится в феврале 2014 года

13 декабря

10:52 // В Ирбите многодетные семьи получили сертификаты на бесплатные земельные участки

12 декабря

10:36 // В Екатеринбурге снижаются темпы строительства офисных площадей

09:42 // МУГИСО разработало новые меры противодействия незаконным археологическим раскопкам

11 декабря

07:36 // МУГИСО выделило участок в Екатеринбурге под строительство нового ПЭТ-центра

10 декабря

11:00 // В Свердловской области утвержден порядок распределения жилых помещений регионального госжилфонда

08:58 // МУГИСО получило первые кадастровые паспорта на земельные участки для многодетных семей в Екатеринбурге

07:56 // Евгений Куйвашев подписал распоряжение о создании общественного совета по реконструкции Центрального стадиона в Екатеринбурге

9 декабря

14:18 // В программы по капремонту домов и переселению граждан из аварийного жилья на Среднем Урале вложили более 2 млрд рублей в 2013 году

июнь 2017
пвсчпсв
1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930
Темы и сюжеты
Деловой экспресс
 
 
 
© НЭП'08, Ежедневные Экономические Вести, 2017.
Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС 77-35301 от 16 февраля 2009 года
E-mail: info (a] nep08.ru
При использовании материалов ссылка на «НЭП'08» обязательна
Категория информационной продукции 18+