НЭП 08 // Ежедневные Экономические Вести
Сегодня
Воскресенье
20 августа
ИНТЕРВЬЮ ОБЗОР РЫНКА БЛИЦ-ОПРОС ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
РЕДАКЦИЯ | RSS | АРХИВ | ПОИСК | КОНТАКТЫ
Строительство и Недвижимость
Темы и сюжеты // Архив
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
Ориентация – Север

Ориентация – Север
Обзор рынка первичной недвижимости Екатеринбурга

15.10.2012

Децентрализация строящегося в Екатеринбурге жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. В настоящий момент в этот процесс все активней вовлекаются города-спутники. Развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки. Рассматривая территориальное распределение объемов строительства, можно сделать вывод о его неравномерности. Во многих районах конкуренция либо отсутствует, либо достаточно слабая. При этом основной объем предложения (около 70%) сосредоточен в Южной части города. По мнению экспертов, участники рынка должны учитывать потенциальный дисбаланс в предложении, и активизировать свои работы в северной части города.

Характеристика объемов строящегося жилья

В течение всего лета и с наступлением осени участники рынка активно выводили на рынок новые проекты. За несколько последних месяцев было начато строительства более 300 тыс кв. м. Кроме того, возобновились строительные работы по некоторым проблемным стройкам, которые оставались «замороженными» в течение длительного срока. Сегодня, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, их объем составляем менее 4% или 79 тыс кв. м.

Данный процесс позволил выйти на докризисные показатели по объемам строящегося жилья и заложить основу для предложения на ближайшие годы. Часть из новых проектов уже представлена на рынке, часть лишь готовится к тому, чтобы начать продажи.

По мере сдачи в эксплуатацию отдельных домов, на рынке продолжается процесс сокращения доли жилья класса «комфорт» за счет увеличения проектов, ориентированных на массового покупателя.

Тенденция увеличения проектов эконом класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка. Точечные проекты в сложившихся и развитых районах города не могут обеспечить рост предложения, объемы строительства постепенно смещаются на окраины, где главным фактором привлечения покупателя остается цена. В целом, настоящая структура предложения соответствует потребностям рынка. Предполагается, что данное соотношение не претерпит кардинальных изменений в среднесрочной перспективе.

Важно, что за последние два года застройщики вернули доверие покупателей, подорванное в кризис, когда около половины строек были заморожены, и существенно скорректировали сроки сдачи домов. Сегодня доля проектов со стабильными темпами строительства существенно возросла. По большинству новых объектов, строительство которых началось в последние 1,5-2 года, застройщики выполняют взятые на себя обязательства по срокам возведения дома.

Тенденция увеличения предложения в группе монолитно-каркасных домов наблюдалась на протяжении нескольких лет. Доля сборно-панельного и кирпичного жилья снижается. Отдельные проекты в кирпичных домах выделяются на общем фоне. Застройщики таких проектов в большинстве случаев осуществляют успешные продажи. Однако данную технологию используют лишь небольшие и средние компании на точечных проектах. Лидеры рынка не готовы жертвовать сроками строительства и технологичностью, несмотря на потенциально более высокий спрос.

Аналогичным образом обстоит дело и с домами средней этажности (до 5 этажей). По генеральному плану развития Екатеринбурга доля таких домов в структуре застройки должна быть на уровне 30%, в то же время в настоящий момент процент таких домов не превышает 4%. Увеличение предложения в этом сегменте ожидается лишь после того, как начнется более активное строительство на окраинах и пригородных территориях. Тогда будут созданы предпосылки не только для ценовой, но и качественной дифференциации предложения.

В последние годы отмечается заметное снижение объемов строящегося жилья в центре Екатеринбурга. Заметное расширение предложения отмечено в районах второго ценового пояса, куда был отнесен район Академический.

Децентрализация строящегося жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. В настоящий момент в этот процесс все активней вовлекаются города-спутники. Развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки.

Рассматривая территориальное распределение объемов строительства, можно сделать вывод о его неравномерности. Во многих районах города конкуренция либо отсутствует, либо достаточно слабая. При этом основной объем предложения (около 70%) сосредоточен в Южной части города, и здесь можно говорить как о территориальной, так и о качественной конкуренции. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в этом направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы. Безусловно, участники рынка должны учитывать потенциальный дисбаланс в предложении, и активизировать свои работы в северной части города.

Анализ ценовой ситуации

Сокращение объемов строящегося жилья, стремительное восстановление объемов ипотечного кредитования, отложенный спрос и рост числа сделок на протяжении 2011 года предопределили поведение цен. По итогам прошлого года зафиксирован ощутимый рост цен от 10 до 20% по розничным сегментам. Впрочем, на фоне 30% роста числа сделок, данные темпы роста цен можно считать весьма умеренными. Серьезным сдерживающим фактором, ограничивающим рост цен на рынке, выступал объем предложения на вторичном рынке жилья. Планомерное снижение числа квартир на вторичном рынке в прошлом году происходило параллельно с ускорением темпов роста цен. Но вначале 2012 года этот процесс остановился, сменившись ростом числа квартир на рынке. За первые три квартала объем предложения на вторичном рынке возрос на 28%. А в категории однокомнатных квартир рост составил 55%.

На этом фоне рост цен за полугодие составил около 10%, в то время, как только за 4 кв. 2011 года цены выросли на 6%.

При этом в третьем квартале объем предложения стабилизировался, темпы роста цен незначительно выросли (плюс 2% против 1% во 2 квартале 2012 г.). Однако эксперты не рассматривают данное оживление рынка как возврат к ускоренному росту цен в ближайшее время. Возможно, активность покупателей в ближайшие месяц-два будет высокой, но дальнейший потенциал роста цен ограничен.

Первичный рынок в течение последних месяцев пополнился значительным числом предложений на начальных этапах строительства, что ограничило рост цен в среднем по городу 2% (в прошлом квартале 5%). Отдельные застройщики в летние месяцы были вынуждены объявить о дисконтах на некоторые категории квартир от 1 до 9%.

Эксперты считают, что на рынке Екатеринбурга сложились предпосылки для стабилизации цен. В среднесрочной перспективе конкуренция на рынке вырастет, а покупатели станут требовательнее. В этих условиях не исключается возможность корректировки цен, как по отдельным проектам, так и по некоторым качественным и территориальным сегментам.

Несмотря на то, что темпы роста цен в 2012 году снизились, на рынке сохраняются характерные для несбалансированного рынка изменения. Темпы роста цен в сегменте «хрущевок» существенно превышают аналогичные показатели «новых» домов. Такое поведение рынка свойственно для ажиотажных периодов развития рынка. Когда решения принимаются в спешке и не отличаются логичностью и здравым смыслом. Лидерами спроса становится самое дешевое жилье в отдаленных районах. В большинстве своем это и самое плохое жилье.

Эксперты полагают, что такая ситуация продлится недолго. В условиях расширения предложения и стабилизации рынка покупатели становятся более внимательными к качеству квартиры и готовы к более длительному поиску и детальному сравнению альтернативных предложений.

Также типичной характеристикой для этапа оживления рынка является ускоренный рост цен на малогабаритные квартиры. Так, например, начиная с конца 2010 года, однокомнатные квартиры подорожали на 29%, в то время как трехкомнатные лишь на 21%, а 4-х комнатные – на 18%.

На первичном рынке из-за ограниченного числа квартир и нестабильной структуры предложения динамика среднего показателя не столь устойчива. Однако и здесь можно отметить опережающий рост цен на однокомнатные квартиры относительно других категорий.

Снижение цен в этой группе за последний квартал произошло лишь за счет пополнения рынка квартирами на начальной стадии строительства на окраинных территориях.

На рынке готового жилья наиболее существенную динамику цен за последний год продемонстрировали такие районы как УНЦ, Кольцово, Елизавет, Эльмаш, ЖБИ, Чермет. Наиболее слабая динамика в центральных районах. Данный факт также характерен для дефицитного рынка в период роста цен, когда на первый план выходит цена объекта, а не его качество. Впрочем, на текущем этапе развития данная диспропорция проявляется не столь заметно как в 2006 году.

Существенный рост цен в 3 кв. 2012 года зафиксирован в центре города. Такая динамика обусловлена в первую очередь сокращающимся предложением и изменением структуры предложения. Бюджетных предложений в центральном районе с каждым годом все меньше. Основу текущего предложения на первичном рынке составляют трех, четырехкомнатные квартиры.

В районах 1-2 ценовых поясов благодаря активному обновлению текущего предложения средние цены за последний квартал почти не изменились.

На протяжении последних двух лет на рынке жилья Екатеринбурга наблюдается стабильный рост числа сделок. В 2010 году – на 32%, в 2011 году – на 29% по отношению к предыдущим годам. Результатом этого роста стал новый исторический максимум по количеству сделок – 42 тысячи. В 2012 году рост активности рынка продолжился, хотя и более низкими темпами. За 8 месяцев текущего года было заключено сделок на 8% больше, чем за аналогичный период 2011 года.

Значительную роль в повышении активности рынка играет ипотека. Число зарегистрированных договоров ипотеки в 2011 году, по данным Росреестра, возросло на 67% до 22,7 тыс. Это показатель также значительно выше докризисного уровня, темпы его роста серьезно контрастируют с объемами строительства. Необеспеченный рост ипотечного кредитования, по мнению экспертов, является сегодня серьезной проблемой для краткосрочного развития рынка. В 2012 году 69% сделок на вторичном рынке заключалось с использованием ипотечных средств.

В 2012 году темпы роста ипотечного кредитования замедлились. За первые 8 месяцев текущего года количество ипотечных договоров возросло на 19% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Именно этот процесс поддерживает в настоящий момент число сделок на рекордных уровнях.

Уже сегодня рынок жилья чрезвычайно зависим от объемов кредитования и любые изменения в этом направлении могут иметь более серьезные последствия для рынка, чем 3-5 лет назад. При этом тот незначительный рост ставок (0,5-1%), о котором заявили отдельные банки в текущем году, почти не повлиял на решение домохозяйств. Серьезным сдерживающим фактором, ограничивающим темпы роста ипотечного кредитования и числа сделок, являются возросшие цены на квартиры. В этих условиях кредитная нагрузка для многих семей становится непосильной и ипотека как альтернатива аренде начинает терять практический смысл.

Уровень цен

Наиболее вероятным сценарием развития рынка на 2012 год экспертам видится стабилизация цен на достигнутом уровне. По отдельным сегментам рынка можно увидеть корректировку цен в сторону понижения. Что касается долгосрочного развития, в УПН по-прежнему считают, что Екатеринбург обладает значительным потенциалом для развития жилищного строительства. Низкая обеспеченность жильем и плохое качество жилого фонда являются основой относительно высоких цен и ажиотажного характера развития рынка (частые периоды ажиотажа сменяются спадом). Преодолеть эту проблему возможно лишь значительно обновив жилой фонд, поддерживая высокие объемы строительства.

© 2017, НЭП 08

Реклама
сюжет

Закон о садоводческих и огороднических товариществах принят. Какие новшества он несет - разъясняет Кадастровая палата Свердловской области.  Госдума приняла…
>>>

сюжет

Снять квартиру в Екатеринбурге стало гораздо выгоднее: объем предложений таков, что спрос за ним не успевает, пишет URA.RU. Поэтому цены на недвижимость…
>>>

сюжет

В этом году вторичные квартиры на рынке элитного жилья Екатеринбурга продаются с дисконтом от 15% до 40%, количество объектов, выставленных на продажу,…
>>>

сюжет

В Екатеринбурге обсуждают заявление врио свердловского губернатора Евгения Куйвашева, который сообщил о планах по сносу недостроенной телебашни, рядом…
>>>

сюжет

Городские власти предлагают найти деньги на строительство метро путем заключения договора концессии, пишет 66.ru. По мнению первого избранного мэра Екатеринбурга,…
>>>

сюжет

Сегодня архитектурно-градостроительный совет Екатеринбурга рассмотрел новую редакцию проекта реконструкции административно-технических зданий ФСБ, расположенных…
>>>

сюжет

Проект благоустройства набережной, который рассматривался на последнем заседании Градсовета Екатеринбурга, было интересно обсуждать, пишет 66.ru. Будущее…
>>>

сюжет

ТСЖ «Эльмашевское», которое обслуживает всего девять двухэтажных домов на Эльмаше, умудрилось накопить многомилионную задолженность перед поставщиками…
>>>

сюжет

Крупные застройщики в Екатеринбурге сохранили право привлекать средства дольщиков с 1 июля, когда вступают в силу новые нормы, ужесточающие правила работы…
>>>

сюжет

Основатели «Уральского индустриального парка» (Сысертский район) бард Александр Новиков и бывший замминистра экономики Свердловской области Михаил Шилиманов…
>>>

группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
ВНИМАНИЕ! 18+
18 августа

15:32 // Россель выступил против сноса недостроенной телебашни в Екатеринбурге
"Там можно сделать хороший культурный центр — новый пункт притяжения для горожан, для молодежи"

17 августа

15:56 // В Екатеринбурге снижается количество продаваемых квартир: теперь их — меньше 10 тыс.
Выбор хуже, чем в начале года

Реклама
16 августа

21:08 // В Екатеринбурге количество домов, ушедших от фонда капремонтов на спецсчет, выросло на 18%
По состоянию на июль текущего года, собираемость взносов на капремонт по Екатеринбургу составила 83%

15 августа

19:55 // На Среднем Урале улучшились показатели ввода жилья
По данным Свердловскстата, в январе–июле введено в строй 866,7 тыс. квадратных метров жилья

14 августа

20:03 // На проект реконструкции Зеленой рощи «в европейском стиле» потратят 1,7 млн рублей
Предполагается, что вся реконструкция должна будет пройти в два этапа

Реклама
11 августа

21:01 // В столице Урала стартовало строительство нового конгресс-центра МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО»
По традиции в основание фундамента будущего конгресс-центра бросили монеты

9 августа

13:05 // Корпорация «Маяк» объявила о сдаче последнего дома для обманутых дольщиков в «Рощинском»
Строительство и ввод домов продолжались больше 10 лет

8 августа

20:46 // «Наши люди такое не заслужили»
Почему федеральным компаниям не удастся уронить цены на жилье в Екатеринбурге

20:17 // «Атомстройкомплекс» хочет перенести филармонию к «Космосу» и построить рядом апартаменты
Сегодня городу нужен новый концертный зал, и он должен находиться в центре города, считает Валерий Ананьев

Реклама
7 августа

15:41 // Бывшие участки УрГАУ в Академическом ушли с молотка за 92 миллиона рублей
В ходе торгов цена лота увеличилась с 79,1 млн. рублей

15:07 // УПН: арендные ставки на офисы в Екатеринбурге стали расти впервые с 2013 года
Драйвером роста цен аналитики называют ввод новых офисных помещений

3 августа

14:26 // Департамент архитектуры согласовал проект Дворца дзюдо
Задний фасад дворца будет выходить в парк, возвышаясь над его поверхностью на один этаж за счет перепада уровня ландшафта

2 августа

14:28 // Путин утвердил закон о компенсационных фондах "долевки"
Застройщики будут платить по 1,2% с договора

Реклама
1 августа

14:50 // Готовность коммунальной инфраструктуры Среднего Урале к зиме близка к 70 %

13:50 // На недострое «Первый Николаевский» после полутора лет простоя возобновились работы
По словам будущих жильцов, на стройке установлены камеры и видно, что там появилась активность

31 июля

13:28 // Куйвашев предложил передать правительству полномочия по расселению аварийного жилья
Сейчас наибольшие опасения правительства региона вызывают Первоуральск

26 июля

14:33 // Екатеринбург занял 42-е место по оценке качества услуг ЖКХ
Граждане России оценивают качество услуг ЖКХ в среднем на 5 баллов

Реклама
группа компаний ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ
25 июля

13:49 // Большой или маленький
Депутатам Екатеринбурга предложили два варианта восьмого района города

21 июля

13:27 // При строительстве ледового дворца в Екатеринбурге возможен снос недостроенной телебашни
«Придется взрывать хотя бы ради безопасности»

19 июля

12:56 // Бизнесмены Екатеринбурга предложили губернатору построить «ворота в город»
Планы такие есть и это не просто идея, обсуждение уже вышло на самый серьезный уровень

12:19 // В Екатеринбурге предложили без торгов отдавать землю предприятиям под общежития
Выгоднее поселить специалиста в таком жилье, чем снимать для него дорогостоящую квартиру

17 июля

14:35 // Минстрой разрешил построить жилье на территории завода «Уралпластик» в Екатеринбурге
Ранее говорилось, что планируется построить около 300 тыс. квадратных метров жилья комфорт-класса

14:18 // Свердловский минстрой утвердил проект планировки и межевания первой очереди Академического
В новой версии плана указан и Дворец дзюдо

13 июля

12:17 // Землю под строительство уральской «Силиконовой долины» выделят в особом порядке
По словам Дмитрия Нисковских, «СКБ-Контур» получит 6 гектаров земли

12 июля

12:14 // Архитекторы обсудили тренды градостроительства
Екатеринбург сравнили с Нью-Йорком

11 июля

11:29 // Вторую ветку метро в Екатеринбурге предложили строить на деньги Пенсионного фонда
Вторая ветка метро — это 9 километров пути, 9 станций и 75 млрд рублей затрат

10 июля

10:53 // Путин потребовал выяснить, почему ремонт домов к ЧМ-2018 пройдет за счет екатеринбуржцев
На встрече с врио губернатора Свердловской области Евгением Куйвышевым президент озвучил одно из обращений граждан

7 июля

11:05 // У «Первого Николаевского» официально сменился застройщик
«Новый застройщик» завершит первую и вторую очередь строительства жилого комплекса

6 июля

13:39 // В Свердловской области решили не делать капремонт в 500 домах
Значительная часть домов, оставшихся без капремонта, расположена в Восточном управленческом округе

5 июля

11:47 // Цены на жильё в Екатеринбурге за полгода упали на 2,4%
Теперь один квадрат в квартирах столицы Урала продаётся в среднем за 68,7 тыс. рублей

4 июля

12:46 // Утверждены новые правила застройки Екатеринбурга
Вопрос по участку, где хотели возводить Храм на воде, решен неожиданно

12:31 // Президиум ВС РФ не стал рассматривать спор об аренде взлетных полос в «Кольцово»
Верховный суд России принял решение, что аэропорт должен выплатить федеральному предприятию более 52 млн рублей

3 июля

10:59 // Главархитектура приводит нестационарные объекты к единообразию
При согласовании эскизного проекта оценивается его внешний облик на соответствие утвержденной концепции

30 июня

12:02 // На Среднем Урале на год раньше намеченного срока построен новый мост через Туру
Строительство этого объекта велось по поручению главы Свердловской области Евгения Куйвашева

29 июня

13:12 // В Екатеринбурге реконструируют Зеленую Рощу за 10 млн рублей
В ближайшее время мэрия объявит конкурс на разработку проекта реконструкции

28 июня

11:07 // Екатеринбург попал в топ-10 по стоимости квартир
Сразу три южноуральских города — в аутсайдерах

27 июня

11:31 // Коммунальщики подали в суд на генконсульство Таджикистана в Екатеринбурге
Сумма долга, которую взыскивает РЭМП, составляет 762 тыс. рублей

11:13 // Уральский застройщик «Брусника» создал консорциум для участия в московской реновации
В этом году главным архитектором «Брусники» стал голландец Барт Голдхоорн

26 июня

10:02 // Екатеринбуржцы начали скупать квартиры в аварийных домах
О новой для уральской столицы тенденции рассказали в администрации города

09:56 // Власти и застройщик прокомментировали начало работ на месте Храма на воде
Пока речи о возведении собора не идет, говорится лишь о «насыпном острове»

август 2017
пвсчпсв
123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031
Темы и сюжеты
Деловой экспресс
 
 
 
© НЭП'08, Ежедневные Экономические Вести, 2017.
Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС 77-35301 от 16 февраля 2009 года
E-mail: info (a] nep08.ru
При использовании материалов ссылка на «НЭП'08» обязательна
Категория информационной продукции 18+