construction/2012/09/12/uchastok/НЭП 08 // Поле чудес / Фонд РЖС не знает, как привлечь уральских девелоперов на участок под Сысертью для комплексной застройки // 12.09.2012 // Строительство и Недвижимость
НЭП 08 // Ежедневные Экономические Вести
Версия для печати // Оригинальный адрес: construction/2012/09/12/uchastok
// ТЕМЫ И СЮЖЕТЫ // Архив

Поле чудес
Фонд РЖС не знает, как привлечь уральских девелоперов на участок под Сысертью для комплексной застройки

Фонд РЖС устроил повторную презентацию проекта комплексного освоения территории в Свердловской области. Дебютный аукцион, на который выставлялась земля площадью 43 ГА в Сысертском районе, провалился потому что девелоперов не привлекли условия собственника. Однако, даже снизив цену на 3 млн рублей, Фонд рискует испытать новое разочарование. Застройщики считают участок бесперспективным и не видят собственной выгоды. Подробности в материале «НЭП».

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) провел презентацию земельного участка для реализации на нем проекта комплексного освоения территории. Речь идет о территории площадью 433,8 тыс. м.кв. в Сысертском районе (находится на расстоянии километра по направлению на северо-запад от поселка Колос), предназначенной для комплексного освоения в целях жилищного строительства эконом-класса.

Впрочем, это не было презентацией в полном смысле слова, поскольку зимой аналогичное мероприятие уже проходило. На нем представители фонда также предлагали принять девелоперам участие в аукционе. Однако, как уже писал «НЭП», ни одной заявки не поступило, и торги провалились. Сейчас РЖС выставляет землю на повторный аукцион, который состоится 26 сентября. Прием заявок заканчивается за два дня до торгов. Стоит отметить, что эта застройка – пилотный крупномасштабный проект фонда РЖС на Среднем Урале, куда организация пришла в связи с продекларированным областными властями курсом на малоэтажное строительство. И сразу провал. Заместитель гендиректора Фонда РЖС Денис Филиппов называет его «недоразумением», которое предлагает исправить «на новых условиях».

Изменения заключаются в снижении цены на 3 млн рублей. Согласно техусловиям аукциона, начальная цена права на заключение договора аренды составляет 5,5 млн рублей, величина шага аукциона – 200 тыс. рублей. Срок договора аренды составляет 7 лет, в течение которого, по условиям техдокументации, правообладатель должен завершить строительство малоэтажного жилья экономкласса. Ввод первой очереди – через три года с момента заключения договора. Фонд РЖС реализует землю при условии, что минимальный объем общей площади жилья в застройке составит 41 тыс. кв. м. При этом параметры домов экономкласса должны удовлетворять следующим требованиям: площадь земельного участка для ИЖС – не более 1 тыс. кв. м, площадь самого дома – не более 150 кв. м. Площадь помещений в домах: общей жилой комнаты – 14 кв. м; спальни – 10 кв. м; кухни – 8 кв. м. В первые 4 квартала действует льготный период по арендным платежам – 13,2 млн рублей. С пятого квартала – девелоперу придется платить 28,5 млн. То есть, всего около 70 млн рублей за три года, после чего землю можно выкупить.

Денис Филиппов долго рассказывал об опыте реализации подобных проектов в других субъектах. Говорил, что фонд имеет библиотеку готовых проектов, совершенно различных по технологии, и может поделиться ими с победителем аукциона. Это позволит сократить не только расходы на проектирование, но и время. Филиппов также напомнил, что фонд гарантирует выкуп 35% введенного жилья. Что фонд имеет соглашения по фондированию застройки со Сбербанком и Агентством ипотечного жилищного кредитования.

Однако представители крупных региональных девелоперских структур, присутствующие в зале, оставались безучастными. Интереса, казалось, не испытывают даже в «Синаре», которая имеет опыт работы по осваиванию комплексных территорий Фонда РЖС (по такой схеме «Синара Девелопмент» ведет строительство на двух площадках в Волгоградской области). Начальник отдела сопровождения проектов «Синара Девелопмент» Данил Значков лишь единожды выразил свое согласие с услышанным. Как раз в тот момент, когда директор по развитию ЗАО «ПКФ «Палникс» Вадим Шамшурин озвучил результаты собственных расчетов, которые необходимо вложить в инфраструктуру застройки – около 550 млн рублей. Из них более половины – это энергетика. Так, внутрипоселковая электрика обойдется в 110 млн рублей, расходы на подведение сетей – 40 млн рублей, ГРП- 60 млн рублей. Плюс дорога и канализация. По словам Шамшурина, себестоимость квадартного метра при таких затратах выходит за пределы 22 тыс. рублей за метр. А стоимость индивидуального дома с участком составит около 5 млн рублей.

– Я лично проверил расстояние. Там не 25 километров. От Химмаша, а это окраина города, может, и да. А от центра – 80 км получается. Чтобы добраться, нужно потратить 1 час 40 минут. Никто там не купит ничего за 5 млн. За эти деньги можно в Екатеринбурге что-то купить. А дороже смысла нет – очень далеко. И где моя выгода, как инвестора, тогда? – спросил Шамшурин.

– Как это, где выгода? Продавать за 35 тыс. рублей за метр при себестоимости 22 тыс. тыс. рублей за метр – это невыгодно? – удивился Филиппов.

– Цена нерыночная, – присоединился к обсуждению представитель компании «Атомстройкомплекс». – В Березовском участок такой же площади взяли. Там получается в гектар застройки нужно инвестировать 2 млн. А в ваш – 7 млн рублей. В Березовском есть вся инфраструктура: магазины, больницы, садики, дороги. Здесь нет ничего. Поэтому очень сложно определить объем реальных инвестиций в инфраструктуру. У вас очень жесткие требования по проекту – 33ГА полезной площади остается.

Тогда Денис Филиппов рассказал, что все затраты на социальную инфраструктуру берет на себя субъект федерации, что сети будет строить естественная монополия и девелопер не должен брать на себя дополнительные расходы.

– У вас даже соглашение с МРСК Урала есть? Они правда построят? – удивился Шамшурин и пояснил. – Мы тут никому не верим. И нам никто не помогает. Хотя нет, администрация помогает. Когда им цифры нужны для отчетности. Как раз в октябре обычно. Вот, значит, скоро опять помогать начнут…

Один из застройщиков выразил сомнение, что бюджет сможет вовремя вложиться в проект. Ведь расходы нужно рассчитать, обосновать и провести через думу, что потребует времени. Утверждение бюджета происходит осенью. Это значит, что в этом году ничего сделано не будет, и затраты, в лучшем случае, будут заложены на следующий год, говорил он.

Стало очевидным, что проблема не в отсутствии денег у строителей, и не в недоверии Фонду. А в сетях, и отдаленности участка. Кто-то из присутствующих спросил, нет ли, случайно, у РЖС еще какой-нибудь земли. Желательно побольше, и чтобы находилась она в городе. Или сразу за его чертой. На что был получен ответ, что Фонд РЖС не будет выставлять на аукцион ничего до тех пор, пока не реализует эту площадку.

Позже, отвечая на вопрос «НЭП», г-н Филиппов сказал, что в Екатеринбурге существуют проблемы по привлечению земли. Требования к участкам у фонда РЖС простые: это должна быть федеральная земля, используемая не по назначению. И участок ранее уже должны были заявлять под жилищное строительство. Однако такой подходящей и свободной земли в Екатеринбурге сейчас нет.

© 2008, НЭП 08

Версия для печати // Оригинальный адрес: construction/2012/09/12/uchastok
© НЭП`08, Ежедневные Экономические Вести, 2008.
Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС 77-35301 от 16 февраля 2009 года
Телефон, факс +7 343 371-33-29 E-mail: info@nep08.ru
При использовании материалов ссылка на «НЭП`08» обязательна