За город за миллион
Интервью с президентом РС «Центр недвижимости «МАН» Николаем Савиным

В интервью «НЭП» Николай Савин рассказал о том, что ждет в будущем уральский рынок загородной недвижимости, почему МАН решил отказаться от реализации дорогих домов и переориентироваться на покупателей, представляющих «средний класс» и может ли благоустроенный коттедж за городом стоить всего 1 млн рублей.

– Николай Григорьевич, вы один из первых риэлтеров, кто сориентировался в ситуации и решил начать строить загородное жилье эконом-класса. Расскажите, что это за проект?

– Мы провели маркетинговое исследование рынка, выявили основные потребности наших потенциальных клиентов, после чего и появился один из проектов моей компании – приобретение земли в селе Курганово. Это в 15 км от черты Екатеринбурга (от центра города – около 27 км). Добираться надо по Полевскому тракту, село находится практически сразу за Горным Щитом на берегу Верхне-Макаровском водохранилища. Мы располагаем 40 гектарами под строительство коттеджей и 10 гектарами для объектов социальной инфраструктуры (пляжи, парк, минисадик, теннисные корты, храм, бассейн, парковая зона).

Хочу отметить, что данное Юго-западное направление практически не освоено (там одни поля и никакой инфраструктуры), но очень перспективное за счет близости с раскрученным Южным направлением. Следующим летом мы начнем работу, и, думаю, за пять лет закончим. Называться поселок будет красиво и романтично – «Белые росы».

– Можно в вашем будущем поселке заранее «зарезервировать» землю под строительство?

– Землю под строительство жилья можно купить уже весной 2010 года. Клиент выбирает себе участок (10-15 соток), мы подводим туда все коммуникации, сети, дороги (этот продукт называется земля в собственности и договор подряда на коммуникации в определенный срок). Инженерная «начинка» планируется самая современная.

В чем главная фишка. В нашем поселке 10-15 соток земли под строительство дома с коммуникациями (газ, вода, электричество, дорога) будут стоить в районе 50 тысяч рублей за сотку. Это, на мой взгляд, суперэконом цена.

– А сколько сейчас в среднем стоит земля в пригороде Екатеринбурга?

– По-разному. В среднем это 100-150 тысяч за сотку. В поселках, расположенных по Чусовскому тракту земля стоит 200- 350 тысяч за сотку (причем в аренду, а не в собственность). Участок в 12 соток в поселке Палникс (Чусовской тракт) может стоить 5-7 млн. рублей, то есть 500 тысяч за сотку. В Сысертском районе сотка стоит от 100 до 200 тысяч рублей. В ряде элитных поселков цены могут начинаться от 1 млн рублей. Но мы сейчас говорим о поселениях. То, что мы собираемся продавать, это тоже дешевая земля по сравнению с направлениями средней и высокой «раскрученности», но она в статусе поселения и будет со всеми необходимыми коммуникациями.

– Если участок земли стоит 500 тысяч рублей, то за какую сумму можно будет приобрести коттедж в вашем поселке?

– Да, помимо земли с коммуникациями мы будем продавать дома эконом класса (всего планируем построить 235-250 объектов). Дорогих коттеджей на уральском рынке предлагается очень много. Если вы откроете газету по недвижимости, там страниц 30 посвящено этой теме. Масса фотографий домов – по 200 метров, по 500, по 1000 метров и по цене от 5 до 100 млн. рублей. Домов эконом класса практически нет. Мы предложим клиентам экономичный и экологичный дом площадью от 50 до 150 квадратных метров, стоимостью 20-22 тысячи метров за квадрат. Таким образом, небольшой коттедж (50 метров) обойдется покупателю в миллион рублей. Поскольку домик продается с землей и с сетями, то предполагается, что это будет стоить минимум 1,5 – 2 млн рублей. Самый дорогой коттедж (150 м. кв. и с участком 10-12 соток) обойдется до 3 млн рублей. Для сравнения – в среднем цены на новое жилье в Екатеринбурге начинаются от 35 тысяч за квадрат, причем без отделки и на окраине. А «вторичка» дороже – от 45 тысяч рублей. 2 млн рублей за загородный дом – это реально. А строить мы будем по американской и канадской технологии. Я вам покажу сейчас часть стены будущего дома.

– Что вы мне сейчас продемонстрировали?

– Вот видите, мы не привыкли воспринимать ничего кроме панелей и кирпичей. Это цементно-стружечная плита (ЦСП). Это абсолютно экологически чистый материал, состоящий из цемента, опилок и жидкого стекла. Благодаря специальной пропитке она не горит, не боится влаги, жучки ее не едят, характеристики по нагрузкам и прочности выше, чем у OSB-плиты. Закупать мы эту плиту будем в Оренбурге и Тюмени. Дом из ЦСП теплый, возводится за два-три дня (без отделки) и стоимость строительства дешевая. Комплект такого дома стоит 7 тысяч рублей за квадратный метр, собранный комплект на фундаменте – 12 тысяч рублей за квадрат, комплект с подключенными коммуникациями – 15,5 – 16 тысяч рублей кв. метр, комплект с внутренними сетями и черновой отделкой – 18-19 тысяч за квадрат, комплект с чистовой отделкой эконом-класса – 20-22 тысячи за квадрат. Это наша стратегическая цель.

– А почему у нас этот материал не используется широко, если он настолько экономически-выгодный?

– А почему у нас небоскребов нет? Почему у нас такие самолеты некомфортные и ветхие, почему дороги дырявые, автомобили кошмарные?... Дело в том, что мы отстаем от цивилизованного общества на много лет.

– Но ведь если выгода очевидна, почему бизнес игнорирует такие варианты строительства?

– А сколько лет бизнесу у нас в стране? Законному – лет двадцать. За двадцать лет так быстро все не развивается. Люди за границей бизнесом сотни лет занимаются. Там компании имеют 200-летнюю историю. Вот почему мы не строим все, что можем строить. Не все ниши из сферы бизнеса в России охвачены, денег мало. Не только у населения покупательская способность низкая, а в принципе все не очень хорошо: банки «плохую» ипотеку дают, кредиты предпринимателям практически не получить…

В банк не пойдешь и не возьмешь просто так – требуется залог, обеспечение, защита проекта, 30% собственных средств, опыт работы и пошло, поехало. Попробуйте 300 млн рублей взять в кредит на стройку жилого дома (при наличии проекта и разрешения на строительство) – не каждый десятый получит.

– А у вас уже готов проект?

– Он есть. Но не на все 100% готов. Есть проект застройки, он должен быть согласован и утвержден, получено разрешение. Но бывший мэр Полевского никак не хотел этого делать. Вообще за последние пять лет, пока он стоял у руля, строительство в Полевском не развивалось. Ни в городе, ни в деревнях. Реальные строители, мои соседи, там возятся уже пять лет, за это время они ни о чем не смогли договориться с этой властью. У чиновников позиция такая – не подписан документ, не подписано разрешение – день прожит не зря. На себя ответственность не брали. А зачем? Мы надеемся, что сейчас, с приходом нового мэра в Полевском, будет более лояльный и профессиональный подход к строительному бизнесу.

– Допустим, у вас все получилось. А где вы будете искать клиента?

– Мы попытаемся донести до людей, что они имеют возможности купить нормальное жилье за городом, будем создавать для них эти возможности. 2 млн рублей – это деньги, доступные для многих. Процентов 30 нашего населения нуждается в улучшении жилищных условий или мечтает о даче. При чем мечтают не абстрактно, а реально, имея какие-то накопления или возможность получить кредит под залог существующей недвижимости. Вариантов как минимум два: вы можете заложить квартиру, купить дом и выплачивать за него кредит 10 лет. Или можете временно заложить квартиру, купить дом, переехать в него, продать квартиру, погасить кредит. Надо банки взбудоражить, чтобы они давали кредиты на покупку загородного жилья на срок 5-10 лет хотя бы до 15% годовых, под залог земельного участка, того, который человек у нас купит. Вот есть у него миллион, купил он землю и прокредитовался на пару миллионов в банке под залог этой земли.

– Каков ваш прогноз по дальнейшему развитию рынка загородной недвижимости?

– Рынок загородной недвижимости, на мой взгляд, пока недоразвит. Он состоит из разовых, стихийных сделок. В настоящее время на этом «рынке» нет единых правил работы, нет стандартных сроков продажи и экспозиции, нет строгой ценовой политики. Цены колеблются от 5 до 100 млн рублей в зависимости от объекта, места его расположения, готовности, материалов и т.д. При этом стоимость одного и того же дома в разных населенных пунктах может отличаться в два-три раза. Так что прогноз можно сделать только в отношении конкретного участка, конкретной территории, конкретной цены объекта. Думаю, что те дома, которые сейчас переоценены, будут падать в цене, а те, которые недооценены или новые продукты, сделанные под спрос, будут иметь популярность. Мы свой проект эконом-класса тоже не просто так, а под спрос делаем. Для этого мы выполняем ряд мероприятий – подключаем опытного генподрядчика, проектантов, разрабатываем финансовые схему кредитования граждан. Раньше хотели коттеджи бизнес-класса по 300 кв. метров строить и по 50 соток земли нарезать. Но поняли, что не этот товар сейчас нужен, сегмент насыщен. А тот сегмент, в котором мы начали работу – пустой. Наш продукт будет актуален ближайшие 10 лет, на него есть спрос и 250 домов за три года рынок «проглотит» однозначно.